“一手”土地资源枯竭 深圳供地结构生变

　　三季度以来，随着万科等龙头房企拿地风潮兴起，北京、上海、广州等一线城市的土地市场开始供需两旺，甚至一些城市出现了新“地王”。

　　但同为一线城市的深圳，土地市场却显得冷清。据相关统计数据，截至10月15日，今年深圳共出让土地总建筑面积100.41万平方米，不到2011年、2010年的一半。

　　与土地市场不同的是，深圳楼市成交量却呈现回暖态势。尽管9月深圳新房成交量环比下降三成，但二手房成交量却环比上涨近10%，创新今年成交新高。

　　对于眼下深圳土地市场的冷清局面，业内人士大多分析认为，深圳土地资源本来有限，近年来政府推地量较少，并非开发商不拿地。但随着深圳城市更新计划的推进，目前深圳土地市场上供地结构也发生了变化，开发商以参与旧改方式拿地的比例超过70%。

　　自5月开始，楼市持续回暖提振了开发商的拿地信心和地方政府推地的激情。三季度以来，万科等行业龙头拿地风潮渐起，并带动北京、上海、广州等一线城市土地市场升温。

　　随着土地市场升温和开发商集中拿地现象增多，引发市场广泛关注，有人担心楼市可能再次反弹。对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为，三季度以来，房企拿地成风，是楼市调控政策出台两年多来，土地市场成交量萎缩之后再次反转的表现，也是楼市回暖的必然反映。

　数据显示，深圳今年1月~9月，纯居住用地仅成交2宗，出让金额仅为26.9亿元，规划总建筑面积58万平米。而去年，仅招商局就以64亿的价格拿下深圳蛇口太子湾一宗地块。

　　对此，世联地产市场研究部分析员曹取指出，深圳市腹地面积较少，可供开发土地资源有限，地方政府近两年的推地量也较少。他认为，土地成交量较少，是因为供应量本身不多，而并非开发商不愿意拿地。

　　目前，深圳土地市场上可出让的土地以工业用地居多，且大多处传统意义上的关外地区。据深圳市土地房产交易中心网站显示，9月深圳共推出2宗地块，10月为零，11月也仅有2宗土地出让计划。

　　然而，与土地市场冰火两重天不同的是，深圳楼市成交量却大幅回暖。9月，尽管深圳新房成交量环比下降了三成，但二手房成交量却出现井喷，总成交8521套，环比上涨9.92%，创今年新高。从最近两三年深圳土地成交数据可看出，深圳市土地成交量呈不断下滑趋势，深圳可开发的“一手”土地资源供应面临枯竭。

　　但从2009年开始大规模实施的城市更新计划，被认为是深圳市释放土地资源和增加供应的重要举措。随着城市更新计划的推进，深圳市供地方式和结构也发生了变化。2011年，深圳市计划供应土地320公顷(不含市政道路设施供地)，实际供应土地511公顷，完成计划的159.7%。

　　目前，深圳市土地出让中，通过“招拍挂”程序出让的土地越来越少，而开发商通过城市更新和旧改方式获取土地的方式越来越多。据曹取预估称，今年以来深圳入市的楼盘中，大多属于之前的城市旧改项目，占整个土地开发来源总数的70%以上。

　　宋丁指出，随着土地资源紧张，深圳城市开发也不断向市区以外的其他区域拓展，旅游地产和城市更新片区开发越来越成为开发商主要的拿地方式