北京两商业金融地块溢价率达169.1% 楼面价历史第二

　　朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地，15.15亿溢价率历史第11，楼面价历史第二

　　7月30日，在经过17轮报价之后，朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地最终以15.15亿的总价成交，竞得方为北京宝鸿天城  房地产开发有限公司，数据显示，该地块最终溢价率高达169.1%，楼面价达到37875元每平米，成为历史第二高。

　　一、报价创历史记录，直接调高近三亿

　　 数据显示：本地块现场竞价前，17次报价，其中的第14次报价，直接总之前的6.92亿上涨到了9.77亿，远超过规定的300万竞价阶梯。

　　17次网上报价也创造了北京土地出让历史来的最多次数，在现场竞价前，网上报价的溢价率已经达到了113.7%，也创造了历史新高。

　　最后成交价格为15.15亿，溢价率高达169.1%，楼面价为37875元每平米。

　　15.15亿的成交总价，排名北京同类型商业地块成交历史的第25名。

　　溢价率169.1%，排名北京同类型商业地块成交历史的第11名。

　　楼面价37875元每平米，排名北京土地历史同类型商业地块成交历史的第2名。仅次于崇文菜市场地块。

　　商业地块，对住宅市场影响不大

　　分析认为：

　　首先：区域在东北三四环之间，为热点地块，区域内二手房住宅的均价在3.5万左右，属于市场热点区域。商业项目在本区域分布比较多，写字楼酒店林立，目前的写字楼区域内的租赁均价在每平米200-300元每平米，空置率非常低。

　　其次：今年上半年北京土地市场非常惨淡，出让金创造了数年来的最低。最近市场的资金面有所缓解，开发商对优质地块的需求增加，从供应来看从7月开始可能会明显增加，土地市场有可能出现部分地块升温，一些非优质地块继续冷清的现象。

　　第三：本地块面积不大，而位置可以说是年内以来同类型最好的地块，在全国主要城市商业地块升温的情况下，预计关注的企业会比较多，但是地块的容积率比较高，达到了6.6，

　　土地市场升温已经明显，虽然本地块为商业地块，出现高溢价的主要原因除了区位独一无二外，信贷及市场的宽松复苏使得企业拿地的积极性提高是主要原因。

　　本地块对周围的市场直接影响不大，但是接近4万的楼面价，对整体市场会有一定的间接影响，也反映了整体市场上开发企业的资金情况在明显好转。

　　最近土地市场的升温已经越来越明显，销售回暖以及信贷政策的松动明显影响了开发商拿地的积极性

　　挂牌出让宗地位于朝阳区霞光里。具体四至范围是：东南邻规划霞光里北一街；南临北京无线通信局用地；西北邻机场高速路；北临中国华大集成电路设计中心。本次出让宗地将以“三通一平”形式挂牌出让。规划经济技术指标如下表：

　　二、挂牌出让起始价为人民币56300万元，竞价阶梯为人民币300万元整，竞买保证金为人民币8500万元

北京之前历史成交楼面地价排名(商业)

北京历史成交地块溢价率排名(商业)

　　各地上半年土地成交惨淡

　　财政部日前公布了上半年全国政府性基金收支情况，其中受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

　　数据显示：2012 年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减土地供应。上半年主要城市土地供应量降至近五年中同期最低。

　　土地市场的不景气源自于持续两年的楼市调控，虽然随着今年3 月份以来住宅销量的持续回升，以及土地价格的小幅回落，重新激发了一些房企的购地热情。6 月京穗“地王”的出现以及溢价成交增多，表明土地市场已显露转机，但是高企的流标率却显示市场尚未完全回暖，下半年土地市场将在限速中前行。

　　在上半年，北京合计出让的72地块中，总土地出让金仅为144.88亿，同比上年同期的328.46亿万下调了55.9%，这一出让金也创造了最近5年来的最低值。

　　2012年上半年南京土地市场成交金额101.96亿元，同比2011年上半年的164.05亿元，也下降了三成多。

　　上海上半年土地成交共210幅，成交面积819.02万平方米，成交金额184.42亿元。与去年同期相比，分别减少34.17%、23.22%和62.62%

　　　上半年成交低迷房企取态谨慎

　　不同于2011 年调控下居住与商办用地的分化，商办用地火热势头在今年未能延续。2012 年上半年整体土地市场持续低迷，居住、商办用地成交量同比均大幅缩减。1~6 月13 个重点城市居住、商办用地成交量同比分别下降约42%及35%，土地出让金同比下降超过4 成。

　　流标率高企 供地大幅缩减房企购地意愿不强、流标率高企，致使政府大幅缩减供应是土地成交量大减的直接原因。为了控制大量流标对市场可能产生的不良预期，各地政府在土地供应环节普遍采用“预出让”制度，以确保上市地块能够最终成交。因此，受2011 年10~12 月流标率激增影响，地方政府在2012年上半年明显放缓了供地节奏，流标情况也随之明显改善，但依然处于近年来的较高水平。1~6月13 个重点城市居住、商办用地供应量同比分别下降约34%及20%。其中，居住用地供应量降至近5 年中同期最低。

　　7月开始，市场回暖，受制土地财政，各地再开闸供地

　　7月10日，经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍，备受瞩目的北京万柳地块最终以总价26.3亿元、溢价率40.9%花落中赫置地，楼面价高达4.15万。

　　7月17日，北京共有5宗挂牌土地成交，其中三宗住宅用地成交出现明显溢价，而大兴区旧宫和通州区永顺镇两幅房企竞争激烈的地块溢价率都超过45%，达到合理土地上限价格。一天之内北京土地出让金收入超37亿，累计年内土地出让金也升至210余亿。

　　7月17日，南京国土局在其网站上连续发布41条土地出让预告，一天公告的出让土地总面积合计230.2万平方

　　7月4日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告。其中，上海火车站北广场以北地块(以下简称“北广场地块”)以47.46亿元的参考起始总价高调出场。

　　市场复苏，地方政府对土地财政的依赖，使得最近土地市场再现复苏

　　从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象非常明显，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。

　　按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高， 楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。

　　从目前土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性，一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价虽然比较高，但相比10年的地王出现的地板价高于在售项目价格的现象还有一定差距。各地对出让土地的定价也比较高。而且在目前市场出现回暖的情况下，地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。

　　目前，土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。部分前期上涨过快，或配套落后的郊区地价仍有望回落；而地段稀缺的优质地块则有望在竞标中小幅上涨。从过往经验看，“地王”项目入市通常表现平平，因此预计下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小，房企将以补充高性价比土地储备为主，谨慎购地。