中山土地交易上半年量价大跌商业地块逆市狂飙

　　中山日报讯在开发商纷纷大举进军商业地产的背景下，过去半年，全市推出10宗商业用地全部都成交，而且成交面积、均价分别较去年同期大幅攀升7成。其中，具有政府与开发商合作背景的商业地块项目，成为了近半年撑起中山土地拍卖市场的“明星标杆”。

　　■全市土地成交面积下跌近50%

　　除了上述今年一季度的拍卖市场出现“滑铁卢”外，据记者初步统计，从2011年11月10日至2012年5月10日，市国土局共公告64块商住建设和商业用地进行招拍挂，总面积超过156万平方米，总成交金额约25亿元。其中，有60块成交，4块流拍，此外还有20余块由私人拍下的住宅用地。面积与成交金额同比去年分别下降48.4%和35.8% ，跌幅相当明显。

　　■商业地块拍卖上演“逆市狂飙”

　　虽然土地拍卖市场(尤其是商住地)的整体遇冷，但商业地块拍卖上演的“逆市狂飙”却成为了土地市场“寒冬里的一把火”。当中，少不了拥有政商合作背景的商业地块的“汗马功劳”。据中山新浪乐居数据统计，由去年11月10日至今年5月10日，全市推出的10宗商业用地全部都成交，成交均价约1306元/平方米，与去年同期商业地块均价仅761元/平方米相比，涨了接近72%。此外，商业地块的成交面积约507072平方米，成交金额约为6.63亿元，同比分别上涨75%和200%。

　　另一方面，记者在翻查过去大半年的地块拍卖纪录发现：截至5月底，在全市成交总价上亿元的地块拍卖中，只有西区彩虹大道77亩、坦洲十四村56亩两块商住地分别被大信置业、中山龙光房地产等本地民营开发商拿下。其余如总价达到3.8亿元的西区彩虹片区三商住地块、3400万商业地、9800万的小榄镇菊城大道西商业地块、1.1亿元港口镇群乐社区商业地(雨润集团)以及上周最新出炉的古镇镇5.18亿元“灯王”商业地块，其土地竞得人均为具有央企、政府、国内外大型知名企业背景。不少还是早前与中山市政府方面签订合作框架协议的企业或合资公司。这些商业地块计划打造的现代服务业项目，与中山目前强调的经济转型升级发展思路可谓不谋而合。

　　据记者粗略统计，上述具备政商合作背景地块价值达到了11.4 亿元。其中，单是5月10日至5月25日的短短半个月期间，最新成交的商业地价格就达到了7.24亿元，比上述过去半年全市商业地6.63亿元的拍卖总价还要高。足见这类合作项目对整体中山土地市场、尤其是商业地市场的强力拉升。

　　■开发商寄望商业地产发展

　　政商合作项目令商业地块拍卖，成为了过去半年中山土地市场的绝对主角。而且不可忽视的一点是，在过去的半年来，商业类地块不但供应无虞，而且价格基本维持平稳。

　　为此，有业内分析认为，从政府引导到本地开发商奠定的基础，再到外来开发商的投资信心加强，使中山商业地产项目近年得到迅猛的发展。由于受政府调控的影响，上半年中山土地市场出现的调整，是为了规避国家政策对市场带来的冲击而做出的一种导向。其次，城市整体的商业配套先天不足，开发商加大对商业地产的开发，快速完善居民对于商业配套的需求是必然的过程。同时，住宅市场受到宏观政策打压后，部分开发商对于住宅市场采取比较保守的战略。由于商业地产处于限价、限购圈外，在销售环节上少了一定的阻碍，因此一些开发商开始将关注度转向商业地产是正常现象。

　　而对于体量过剩的老话题，迪兴实业的策划总监谈子信认为，目前商业体量的新增速度确实有供过于求的势头。作为开发商，必须自我加强项目配套的同时，做好自身项目的市场定位和结合专业的营销策略，才能在未来市场的激烈竞争中得到更好运作和健康发展。

　　“今年中山商业地块的拍卖出现了‘百花齐放’的景象。商业配套不足的一些板块，随着政府整体规划而出现增加。商业地块的类型也出现多样化的特点。如港口镇、西区彩虹片区、古镇等作为政府重点打造的新城，未来将是大型现代服务业项目的聚集地。”保利地产的负责人早前表示，开发企业看好商业地块，与目前一些新城区的商业地产并没有体现出应有的价值有关。随着人气的不断汇聚和配套的完善，预期在未来的两年中，中山商业地产将带领受政策影响的住宅市场走出困境。