土地市场未出现抄底行动 开发商集体刹车

　　2011年全国未出现一个地王的现实背后，是各大开发商对拿地的热情随着楼市成交的持续低迷而逐渐冷却。这一点在不少开发商2011年的拿地节奏上体现明显。如恒大地产2011年新增的超过5000万平方米的土地储备中，超过4890万平方米的土地储备是上半年完成的。而雅居乐在去年全年中，仅上半年拿地约61万平方米，下半年则完全未在土地市场上出手。

　　当然，拿地的节奏也与各开发商的销售状况密切相关。在2011年最早开始降价卖房的中海地产，在过去一年过得可谓是“得心应手”，抢得销售先机的同时，也在土地市场上从容出手，新增土地储备量较前一年稳步增长，看上去丝毫未受严厉调控的影响。

　　当恒大宣布将在一段时间内暂停拿地的2011年底，万科、保利、招商等公司却开始在土地市场上频繁出手，或为补充土地储备所需，也为抄底市场。不过，当2012年楼市成交仍前景未明时，土地市场的持续低迷亦可预见。当销售资金面临回笼难题时，还有多少开发商仍可手持现金在土地市场上抄底，那就不得而知了。至少在目前看来，能有这般底气的开发商，屈指可数。

　　房地产市场销售预期不明朗传导至土地市场，房地产企业在2011年的拿地热情骤降，并进一步引发全国规模的土地市场调整。

　　在过去的2011年，受销售放缓和融资收紧的双重影响，开发商投资意愿和投资能力已经普遍减弱，拿地规模在整体上出现明显萎缩。

　　开发商支付的土地资金相应减少，部分开发商被迫调整开工计划，全国新房开工面积的增长幅度有所减弱，这势必波及未来楼市的供求状况和市场走向。

　　时至2012年1月，土地市场的低迷格局仍在持续，开发商拿地热情有所提升，但仍没出现大规模抄底行动，土地市场的供需博弈仍在继续。

　　开发商拿地量价齐跌

　　盘点开发商在2011年土地市场上的表现可以发现，除极个别具备央企背景的开发商外，大多数房企在去年都放缓了拿地速度。

　　龙头企业万科拿地面积和拿地金额均大幅下降44%和48%，万达的新增土地储备从2010年的1327万平方米减少至2011年的1016万平方米，多年拿地规模一直位居行业第一的恒大地产也谨慎刹车。保利地产、龙湖地产、绿地集团等行业巨头的拿地规模也都明显减少。

　　与此相对应，开发商拿地金额随之减少，万科购地支付地价占公司销售总额的比例由2010年的55%骤降至25%，进入近年来低位，保利地产、龙湖地产等拿地金额与此前一年相比亦出现大幅度回落。

　　除政策环境不明朗、销售市场不景气因素外，土地价格一直未出现明显回调成为开发商迟迟不肯抄底的直接原因。

　　尽管去年国内多个城市土地拍卖屡现底价成交，但土地绝对价格仍处于历史高位，地价总体依然保持坚挺。中原地产监测显示，部分城市外围土地价格出现10%~20%的回落，但中心区域和仍处于发展上升期或未来住宅供应压力较小的地区，土地价格并未出现明显下降，如北京大兴旧宫、天津滨海、武汉东西湖等。

　　中原地产称，从分类城市来看，与2009、2010年相比，二线城市地价依然坚挺，一线城市稳中有降，目前地价仍远高于2008年水平。

　　开发商拿地意愿降低直接导致多个城市土地出让金锐减。根据CRIC城市运营顾问中心对全国100城市招拍挂土地的监测，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比上年的18887.4亿元减少15.4%。2011年上海以1243.6亿元排在土地出让金排行榜的首位。而2010年的三个土地出让金千亿俱乐部成员北京、上海和大连，在2011年均出现不同幅度的下滑，以大连为甚，较之2010年缩水过半。

　　但在排行榜TOP 30的城市中也不乏土地出让金出现较大增幅的城市，诸如沈阳、昆明、济南、哈尔滨、郑州、镇江土地出让金依然逆势增加。

　　土地出让金增减互现格局背景，来自于开发商在政策调控下拿地策略的转变。越来越多的开发商在2011年纷纷加大在二三线乃至四线城市的拿地比重。

　　以中海地产为例，该公司仅仅在2011年上半年进入的主要城市包括长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉等，均以二三线城市为主。