东莞商住地高溢价成交 去年卖地181亿元

    去年东莞土地成交金额达180.91亿元，同比2014年大幅增加87.5%，成交金额仅次于2013年，创下2007年以来第二高纪录。去年楼市火热，也助推了开发商拿地热情，外来品牌房企积极拿地布局，土地交易市场也异常火热。业内人士也提醒，高地价意味着开发风险加大。

    商住地高溢价成交突出

    数据显示，去年全年东莞土地成交金额180.91亿元，同比2014年同期96.49亿元增加84.43亿元，同比大幅增加87.5%；同比2013年减少7.78%。其中，商住地成交金额127.09亿元，同比2014年增加143.94%，同比2013年减少19.72%。

    2015年东莞土地出让金仅低于2013年，为2007年以来的第二高位纪录。去年东莞土地成交金额大幅增长，一方面是政策在财政压力下加大土地供应力度，另一方面商住地成交贡献度达70%以上，高溢价成交突出，拉高土地成交金额。

    6镇区楼面地价突破“4字头”

    数据显示，东莞有长安、大岭山、大朗、凤岗、虎门、万江6个区域的地价突破“4”字头，在4000元/平方米以上运行。2015年长安的楼面地价为9906元/平方米，成为年度的“单价之王”，同比过去3年（2012~2014年）的商住地均价同比上涨210%。大岭山的整体楼面地价为5324元/平方米，同比过去三年增长90%，大朗的整体楼面地价为4179元/平方米，同比过去三年均价增长93%。这些区域是2015年房价上涨的主要区域，地价跟随房价暴涨。

    此外，去年成交的45宗商住地中，有6宗地块的楼面地价达到5000元/平方米以上。

    外来企业强势拿地   本土企业“缺钱”收缩

    从开发商拿地背景来看，外来企业继续强势拿地。据统计，2015年外来企业共拿地25宗，占地面积合计119.37万平方米，同比2014年增加76.29%，占整体的72.68%。本土企业拿地19宗，占地面积合计44.59万平方米，同比2014年增加32.83%，占整体的27.15%。个人拿地1宗，占地面积合计0.28万平方米，占比0.17%。

    外来企业拿地仍是主力军，成交规模增幅也远远高于本土企业。拿地的企业中一线品牌房企业又占绝对主角，碧桂园、万科、保利等开发商拿地活跃。外来企业拿地扩张要优势于本土企业，业内机构认为，外来品牌房企的资金实力雄厚，拿地扩张的资本上更具有优势。此外，品牌房企的品牌价值以及开发经验、控制风险比本土企业更胜一筹。本土企业由于融资渠道窄、开发周期长，“缺钱”成为拿地扩张的绊脚石。

    业内人士：

    房价过高与本地购买力脱节 开发风险加剧

    数据显示，2015年东莞商住地的消化周期仅仅1.37年，土地消化周期持续走低，从长期来看，市场风险不大。不过，该研究部也介绍，测算的数据是招牌挂的土地成交纪录，很多企业通过三旧改造、合作开发等形式拿地。

    但是，值得注意的是，在2015年东莞房价快速上涨的市场背景下，东莞地价也创新高纪录。地价快速上行，一方面反映2015年开发商的拿地成本明显激增，土地成本水涨船高将会明显增加开发商的开发成本；另一方面地价的高涨将会预示未来房价居高不下。相关人士认为，房价过高将与东莞本土的主力购房群体产生脱节，房价上涨空间有限与土地价格的快速上涨的矛盾加剧，利润空间下降，也带来一定的开发风险。