香港楼市供应创11年新高7月成交同比跌21.9%

    自2003年起，香港房价创造了连续十二年上涨的“神话”，美国加息是否会成为压倒房价的“最后一根稻草”

    瑞银中国内地香港房地产研究主管兼执行董事李智颖表示，目前市场虽然预期美国在今年年底至明年初加息25-50个基点，目前香港按揭利息仅为2.1%-2.2%，“25-50个基点的加幅对供楼负担影响有限，因此对香港楼市的心理影响大于实质影响，除非加息的步伐和幅度超出市场预期。”

    同时，她认为，香港经济前景不明朗，或将成为影响楼市最大因素，“市民对未来经济增长缺乏动力的预期，将会动摇买家入市的决定”。

    受到旅游业不景气、出口增长疲弱的拖累，香港今年首季GDP增长仅为2.1%，较前一季度下跌0.3个百分点，并录得连续两个季度放缓，相比去年全年实际增长2.5%有明显下降。

    供应创11年新高

    她续指，由于政府不断增加供应，持续多年供应短缺情况有望改善，未来三至四年可供出售的单位亦创新高，供应不断上升，对楼市亦有一定影响。

    香港政府于五年前开始加快卖地，目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前，这项政策已有所成效，私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后，已连续五年持续增加。

    香港特区行政长官梁振英在8月3日的网志中表示，根据政府最新数据，未来三四年间，连同未出售单位、未售期房和随时可动工的项目，共可提供8.3万个单位，按年增加约1万个单位。

    他透露，截至6月底，香港已落成楼宇但仍未售出的单位为5000个，正在建筑中的单位6.3万个，扣除已预售单位9000个，再加上已批出土地并可随时动工的项目2.4万个。累计未来三四年共有8.3万个私人住宅单位将陆续推出市场，创下自2004年9月的历史新高。

    同时，由于经济增长放缓，楼价居高不下，成交已出现放缓的迹象。香港土地注册处数据显示，7月送交该部门注册的所有种类楼宇买卖合约共7338份，按月及按年分别跌8.2%和21.9%，楼宇买卖合约总值554亿港元，按月及按年分别下跌7.3%和12.5%。

    其中，住宅楼宇买卖合约占5393份，按月及按年分别下跌6.6%和30.8%;合约总值446亿港元，按月上升3%，按年则下跌22%。

    根据香港金管局公布的数据显示，6月份住宅按揭新申请贷款个案为1.17万宗，较5月份减少2.2%。

    为此，多个香港大型地产商本着“货如轮转”的原则，亦纷纷加快推盘节奏。以李嘉诚旗下的长实地产为例，集团今年年初制定香港市场的销售目标为250亿港元，今年前八个月已经出售逾3000个单位，合共套现逾220亿港元，主要涉及的楼盘包括将军澳致蓝天、将军澳峻滢II、红磡悦目等项目，业已完成预定销售目标的88%。此外，长实在未来四个月仍有三个楼盘项目酝酿推出。

    内地楼价有望稳中有升

    随着各地政府放宽限购限贷等措施影响下，今年上半年内地楼市已出现明显回暖。

    李智颖表示，内地今年楼价趋向稳定，全年一线城市楼价料升5%，二、三线城市楼价预期平稳或微跌5%以内。同时，她预计，明年一、二线城市楼价升幅在5%以内，而三线城市则维持平稳。

    她续称，目前一线城市的房屋库存量约九个月，整体情况健康;二线城市库存为18个月，预期明年初会进一步减少;但三线城市存量仍达24个月以上。“因此形成绝大部分开发商都集中在一二线城市，而三、四线城市存量占到全国的六成半，情况并不健康，难以在短时间内得到改善。”

    “由于发展商需要清理库存，预计今明两年新开工量减少，地价高企令发展商减少新增土地储备，内地楼市已于2014年见底，并于今年达至供求平衡，明年更可能首次出现需求大于供应的情况。”她指出。

    瑞银的研究数据显示，今年内地全年房屋供应量将同比减少14%至9.82亿平方米，房屋需求量则上升5%至9.1亿平方米，维持供过于求的局面。相比之下，明年全年的房屋供应则将继续减少13%至8.59亿平方米，而市场需求则有望增加8%至9.76亿平方米。

    然而，虽然近期内地楼市价格企稳及销售改善，但内房股表现却相对逊色，她认为，这主要由于地价偏高，影响地产商买地的意愿。“以北京为例，过去两三年，地价大约是将来项目落成后售价的40%，但现在已升至60%-70%，再加上建筑费和利息，基本上只能打平，甚至要亏本。”

    发展商买地积极性不高，会影响公司的回报率(ROE)及资金周转率，因此，她指出，投资者需要重新调整对内地开发商的评估标准，“销售增长未必能够改善股价表现，反而投资者需要判断地产商是否有足够的土地储备。”

    同时，轻资产发展策略或许是中国开发商未来数年转型的一个大方向，“这有助提高回报率及降低资金投入，而目前出现初步的房地产信托(REITs)，在内地减息的环境下具吸引力，地产商也可缩短投资期，提早套现投资物业的投资回报，降低股价对资产净值的折让比率。”

    目前已有一些发展商试水REITs项目。去年，中信证券将其两幢自有物业打包设计出国内首只RETIs产品，采用专项资产管理计划形式私募发行。今年6月，鹏华前海万科REITs获准注册，成为国内首只公募REITs。

    但是，她强调，未必所有地产商均可受益，全国能够发展轻资产的地产商可能只占小数，例如物业管理业务需要依靠大量住户基础，成立REITs则需要投资物业有租金支持，龙头企业以及具有国企背景的开发商会较有优势。

    “适合发展REITs的项目必须有稳定的租金回报、健康的租售比等，比如优质的写字楼、商场等，相比之下内地酒店的整体入住率偏低，仅为50%左右，不太适合发展这类项目。”她表示。