房地产利润率逼近制造业 探索新盈利模式是关键

      统计显示，截至目前，已经公布2014年销售业绩年报的38家房企年度净利润率平均仅为10.17%，几乎逼近制造业的利润率水平，而且房地产开发净利润率正在以年均1个百分点左右的降幅持续走低。

      平均利润率下滑

      机构统计数据显示，截至3月23日，已经公布2014年年报的38家房企的总营业收入为3995亿元，同比增长19.93%。但净利润则基本未有明显上涨，38家房企的总净利润为406.5亿元，与2013年的398.66亿元相比基本持平。

      数据还显示，企业业绩分化明显，其中净利润下滑的企业达到了15家。上述38家房企2014年度净利润率平均为10.17%，而在2013年净利润为11.97%，企业的盈利能力去年有所下降。

      业内人士分析，虽然已公布2014年年报的房企还不到沪深两市上市房企的1/4，但存货大增的趋势已经非常明显。

      而且房企的净利润下滑势头正在不断延续。兰德咨询总裁宋延庆表示，近年来房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示，测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。

      龙头房企也不乐观

      事实上，房企净利润普遍不高已成业内共识。

      融创中国在其刚刚公布的年报中显示，2014年公司销售成本进一步下降，集团毛利为43.42亿元，毛利率为17.3%。若扣除部分物业的减值拨备，其实际毛利率为25.4%，略高于2013年的23.3%。该公司实现收入总额为250.72亿元，实现净利润37.3亿元，净利润率14.8％。

      而早一天公布年报的保利地产年报显示，2014年实现营业收入1091亿元，同比增长18.1%；实现归属于上市公司股东的净利润122亿元，净利润率仅为11.1％。

      金地早几天发布年报显示，公司2014年实现营业收入456亿元，同比增长31%；归属于上市公司股东的净利润40亿元，同比增长10.77%，由此可见，该公司净利润率仅为8.7%。

      分析师认为，楼市进入新常态，房企分化加剧，市场告别高速增长。从2014年整体市场看，完成目标的企业集中在千亿资本的房企中，这些企业因为布局相对合理，土地储备优质，在2014年逆势上涨。另外还有一个重要原因：这些企业在2013年因为市场爆发，都预留了大量销售结转到2014年，预计对2015年影响将比较大。

      成本上涨吞噬利润

      业内专家分析，净利润率下滑主要是由于这几年土地成本的过快上涨，楼市下行引领房价的涨幅放缓，明显赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损；另一方面，房企融资成本也随之不断上涨，蚕食了开发商的盈利空间。

      机构统计发现，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

      “曾几何时，被称为暴利的房地产时代正在逝去。按照这个节奏，房地产平均净利润率已经开始逼近制造业，从而沦为普通行业水平。一位业内专家向记者表示，未来房地产利润率存在进一步下滑的可能，很多房企拿了高价地，这些项目推迟入市已经带来了极大的财务成本，必然在未来陆续推出，如果市场不出现明显好转，项目售价将承压，利润空间将受到限制。此外，面临销售的艰难，企业在推广渠道上花费的财力也正在不断增加，宣传与管理费用率都在不断攀升，企业后期核心净利润还将面临被吞噬。

      盈利模式需创新

      此外，与净利润率下滑相对应的是房企负债率的上涨。专家表示，目前上市房企平均融资成本在7%-8%，一旦净利润率跌破10%，意味着利润率与融资成本相同，行业回报会急速下降，将进一步加大高负债的企业潜在风险。

      分析表示，房企在2015年将更加重视回款。利润率的持续降低，对房企的经营压力非常大，从整体市场看，分化愈加严重，除部分规模房企外，整体市场依然很难维持过去房地产市场的高增长。

      随着销售放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高企、资金短缺等问题凸显。未来房企依靠简单规模扩张、增加利润的方式已走到了尽头，探索新的盈利模式、商业模式的变革恐将是房企惟一出路。