3月上海商品房成交面积降39.3% 价格趋稳-中地会

　　经过3月最后一周（3月24日-31日）的紧追猛赶，上海3月楼市的成交量最终站在了90万平方米的上方。

　　某外资房企总经理表示，中高端和刚需市场先后于3月前后半段发力，使得3月成交量最终后来居上。

　　专业数据显示：2014年3月上海市商品住宅成交面积为93.23万平方米，比2月上涨122.66%，比去年同期下跌了39.28%；成交均价为25790元/平方米，比2月上涨0.34%，比去年同期上涨12.46%。3月全市商品住宅新增供应量为115.47万平方米。

　　3月下旬刚需放量

　　3月下旬刚需放量，成交量达到了32.57万平方米，特别是最后3日的日均成交量更是高达6.40万平方米的超高水平，直接将3月商品住宅的月度成交量推高至93.23万平方米。

　　分析表示，“最后一周的放量扭转了3月的颓势，使得商品住宅3月总成交热度明显上升，并使得其在2010年调控以来的5年中同比排名升至第二，在各种利空传闻及政策压制下，应该说月末放量推高的3月成交量使得今年3月已经成为了名副其实的‘小阳春’，对开发商应该是个鼓舞。”

　　不过，专家表示，从一季度总体成交量来看，商品住宅仅成交了205.99万平方米，比去年一季度少成交了102.96万平方米，显得在去年火爆之后的楼市降温降得有点快，总体看目前成交量依然不容乐观。后续的成交量能否继续上升，主要取决于刚需的新增供应。

　　据统计，受区域集中推盘的影响，宝山区的多个刚需新盘成交活跃，成交均价在12500-13000元/平方米，价格的优势是购买力活跃的重要因素。

　　中高端盘平价入市去化率高

　　据统计数据，2014年3月成交量较2月有了大幅的增长，但与去年同期的“恐慌性行情”相比，仍存在较大差距。房价整体涨幅略有放大，仍维持上升趋势。

　　3月成交量的迅速回升，受到供应大幅放量的影响。随着3月初预售证的集中下发，3月上半月出现供应高峰，其中第二周供应面积达到37.13万平方米的最高值，后几周的供应量保持在20万平方米以上的水平。3月全市商品住宅的供应量时隔三月又突破百万大关，为房企后续推盘创造有利局面。

　　从供应区域看，刚需盘集中的嘉定主城区、宝山月浦、金山新城、松江中部板块，供应体量较大，普遍在200套以上。而浦东北蔡、花木板块，以及以往鲜有供应的徐汇田林、徐家汇板块，3月亦有多个中高端楼盘入市，一定程度上弥补了供应不足。整体看，与2月相比，刚需盘的供应比例上升，与中高端楼盘形成“七三”开的局面。

　　从成交走势看，3月呈现先抑后扬。前两周的成交量不足15万平方米，第三周增至20万平方米，而第四周的成交量接近30万平方米，使整体交易量处于高位运行。从成交均价看，单价在2万元以下的刚需盘占总量的五成，单价在3万元以上的中高端楼盘占三成左右。但值得注意的是，5万元/平方米以上的高端楼盘共成交477套，刷新了单月历史纪录，环比增幅达397.5%，这与本月房企大体量的推盘不无关系。

　　据统计，从楼盘表现看，浦东新区中高端楼盘表现抢眼，其中花木绿城[简介最新动态]兰庭一马当先，销量高达237套，当月的去化率约80%。而御桥河滨苑、绿城玉兰花园·臻园(论坛)等楼盘也热销百余套，目前均价在40000-55000元/平方米，价格相对适中。由于中高端房企积极大体量的加推，在新房存在供应缺口的板块内积存了一定的需求量。而房企多采取平价入市策略，加上前期的蓄客量，往往能够实现一波去化。

　　“楼市价格趋于平稳”

　　4月，房企延续推盘的节奏，供大于求的格局很难轻易打破。受周边楼市打折促销及二手市场降价等因素的影响，房企定价更趋谨慎，“以价换量”策略将成为趋势，一旦大量刚需结束观望积极入市，“金四月”有望上演。

　　浦东花木，某中高端楼盘相关负责人表示，他们将在5月份进行第二次开盘，从目前的客户积累情况看，销售肯定不如3月第一次开盘，“客户都是买涨不买跌，买的人越多，越有人买。买的人少，客户就观望了。如果最终的客户积累情况欠佳，我们不会像第一次开盘那样将预售证上的房源一次性推出，而是分批加推。”

　　该负责人说，以往，楼盘开盘去化率在30%～40%都是很正常的，后面再慢慢卖，像去年那么火爆的行情是不可持续的。“4、5月份一些客户可能会继续观望，但总体楼市成交不会有太大问题，毕竟供求关系摆在那里，价格也会稍微涨一些。”

　　某外资房企总经理表示，中高端和刚需市场先后于3月前后半段发力，使得3月成交量后来居上，最终的量价表现与“崩盘论”、“降价论”相去甚远，“我还是看好后市的，对刚需市场很有信心，4月还会有很多楼盘加大推盘量，价格会否上涨还要观察，但下跌的可能性没有。”

　　上海某开发商营销总监表示，目前的市场还不是全面开花的阶段，一些中高端楼盘销售不错主要由于充分的蓄客和较高的性价比，3月入市的楼盘仍然以老盘加推为主，新盘数量不多，中间价位楼盘的成交不突出。“目前楼市的价格水平已经趋于平稳，经过去年一波上涨，想要继续往上还需要一个过程。”

3月上海商品房成交面积降39.3% 价格趋稳

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