广州2月及3月上半月二手房市场研究报告

　　据广州市国土房管局公布的数据，2014年2月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3143宗，同比减少51.0%。当月适逢农历春节假期，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比1月减少11%，住宅租赁业务量则比1月大增89%。

　　分析称，2月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为18985元/平方米，环比上升0.1%，同比上升10.4%。租赁市场方面，2月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为45.2元/平方米·月，环比下跌2.9%，同比上升7.1%。

　　荔湾、白云买卖逆市增多

　　今年2月扣除春节假期，对广州的中介行而言共有23至24天工作时间，故从最终买卖成交量仅比1月减少一成的结果看，还是算比较正常的。数据显示，在这个传统淡季里，有两个区域逆市表现活跃，分别是白云区和荔湾区。2月白云区的成交量比1月增加近一成，而荔湾区的成交量则比1月增加近三成，其中芳村板块的成交量比1月大幅增加94%。专家分析，尽管芳村鹤洞广钢5宗地块在2月21日才拍卖成交，但由于地块的竞拍公告早在1月13日发出，且吸引多家品牌房企参与报名，故未拍先热。春节假期结束后便有不少准买家到芳村各个板块寻找合适的物业。广钢5宗地块溢价成交后，更坚定准客户到芳村置业的信心，同时也给当地的小业主重新确定售价提供了辅助参考，2月芳村板块的二手住宅均价为17031元/平方米，比1月的15506元/平方米上升9.8%，达到“量价齐升”。

　　而现时白云区的二手住宅交易主要集中在机场西、新市、同德围一带，即白云的西部板块，这几个板块的交易量占满堂红地产在白云区促成交易总量的3/4。今年头两个月，白云区的买家群体内，广州籍客户的比例占25.4%，广东省内非广州籍客户比例为32.0%，外省籍客户比例为42.6%，可见外地客户对白云区的认可度相当高。专家分析其原因，一方面是白云区的地理优势，该区的南部分别与荔湾、越秀、天河三区接壤，相对于其他偏远区域而言，从白云区到市中心的距离是最短的，而地铁2、3号线也令当地居民出行的时间成本大为缩短。另一方面是楼价的对比，目前区域内交投活跃的几个板块，二手均价皆在1.4-1.6万元/平方米之间，跟市中心板块最低1.7万元/平方米的板块（芳村一带）至少有1000元/平方米的价差（下表1）。与此同时，白云区也是除番禺区外另一个住宅租赁成交大区，大多数外地租客在自己积蓄累积到一定程度后，便会萌生购房的念头，自己租住房屋所在的地段或板块便成为置业首选，毕竟对周边生活配套等方面已有了足够的熟悉。

　　2月整月经中介新增有效可入市购房的客户数量比1月增加17.9%，新增可售房源数量比1月增加44.9%，业主在春节后重新放售现象增多，客户成功还价幅度回落到4.9%，低于去年12月和今年1月的幅度比例。专家认为，尽管房源增加幅度大于有效客源增加幅度，但总的来看还是客多盘少，且业主在春节后放盘定价时已跟市场行情有所贴近，并预期3月看楼客户数量会继续增多，故缩窄了在价格上的退让空间。1、2月全市9区的成交均价稳定在1.9万元/平方米附近，证明该水平线附近有新增购买力进入，楼价短期内难以再往下调。

　　表1：五个板块在最近几年的二手住宅均价表（单位：元/平方米）　　

　　限购暂不放松，刚需缓慢入市

　　在今年3月初的全国“两会”期间，中央主管部门提出对全国各地的房地产市场实行“双向调控”，官方层面给予的解释是：“双向调控”即分类指导，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；对于库存量较大的城市，要控制供地结构、供应结构，“高库存”是指库存量高于月销售量的12-15倍，即高于1年至1年半的销售量的。这里所说的库存量主要针对一手楼市而言，可以通过计算取得预售证的可售住宅面积或套数去推出结论，而二手楼市则因无法掌握具体的“可售”数量去判断库存高低。就广州本地而言，由于一、二手楼市的客户群体中有超过七成属于自住或改善性质，买房是刚需的，故并不属于“高库存”城市之列。

　　从这次“两会”的讨论内容看，主管部门应该不会出台像2013年3月“国五条”那样刺激潜在买家提前入市购房的措施，但明确了限购政策暂时不会退出或放松，也使今年3月的广州二手楼市走势明朗化。参照以往历史规律，即使在经济大环境比较低迷的2008年，3月楼市也会出现“小阳春”，今年也应该不例外。专家预计，在“穗六条”的持续作用下，今年3月广州原10区（不含增城、从化）二手住宅的登记宗数最多在7200宗左右，即比去年同期的12063宗减少四成。

　　从2月下旬开始，广州二手楼市内几类潜在买家开始陆续看房和下决定入市，按迫切程度从高到低排列依次是改善环境的换房客、“学位房”买家、婚房客、有三年期社保或个税证明可入市的“首套”外地客、以出租为目的的长线投资客。从下表2可以看到，部分连续多年与名校挂靠的学位盘成交价不断走高，最新数据显示，3月初老东山各板块内一套能入读省一级小学的房源可面对21个有效买家的争抢，比春节前的1：13增加不少。专家建议，可动用资金不算太多的客户，没必要往越秀区“挤”，在荔湾、海珠及天河的西部也有不少价格相对合理的房源供准买家选择。3月1-10日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数已达到2月整月的六成，成交均价为19705元/平方米，其中换房客户所占比例为46.5%，一次性付款的比例为32.6%。

　　表2：最近几年部分楼盘或小区学位房的买卖行情表（单位：元/平方米）