深圳大幅度城市更新促使区域房价大涨

　　才过而立之年的深圳，却因为城市规模有限，她的城市更新要比别的城市都来的要早一些。尤其是自2009年12月1日出台的城市更新办法，让深圳市城市发展步伐越来越快。城市更新办公室数据显示，截至今年8月31日，全市已批准纳入改造计划的城市更新单元共计399项，涉及用地面积约35平方公里。城市更新的规模令人咂舌，同时基于城市高房价的现状，因此深圳的城市更新从甫一出生便被打上了平抑房价的烙印。但事实上，城市更新却由于土地的价格高、拆迁的成本高、周期长风险高等，同时多数城市更新项目都被打造为区域标杆项目，导致城市更新项目一入市通常就刷新区域内的房价新高。

　　曾想借城市更新平抑房价，大规模实施第一年却迎来房价大涨5000元/平方米

　　城市更新正在改变很多人的生活，来自福建的90后小伙小程即将成为被迫改变的一员。他在东门小吃店打工拿着不高的工资，就住在不远的湖贝村里。湖贝村虽然已经破败不堪，但是一间小房每个月只需要600元。而目前，湖贝村正在被卷入城市更新的历史浪潮中。

　　湖贝村一旦启动改造，未来何去何从，小程也很茫然。“买房，想都不用想了，估计另外找一个城中村住着吧。”而小程的主管李先生则面临婚房的压力，但他估计同样买不起这里的房子，“这一带城市更新的房价估计会很高，至少三四万的单价吧。”他打算和老婆去龙岗看看。

　　不过实际做起来很难。根据深圳房地产信息网对深圳市规土委新建商品住宅网签数据的统计，2010年是城市更新成规模实施的第一年，但是全市年度均价从2009年的15153元/平方米大涨至20205元/平方米，随后由于持续、严厉的调控政策而在2011年和2012年降至19000元/平方米的水平，不过到今年上半年又大涨至21375元/平方米。

　　从数据上看，房价似乎并没有被控制住，虽然没有更多证据说明房价上涨仅仅是因为城市更新，或者房价波动更多是来源于调控政策的影响。不过本周深圳市城市更新办公室有关负责人接受南都记者采访时认为，城市更新也为稳定深圳房地产市场做出了贡献，他们引用数据显示，今年上半年，城市更新批准预售量106万平方米，占全市比例为34.8%。

　　“拉锯战”风险计入成本，核心地段更新后“面粉”更贵

　　即使城市更新办公室的提供的数据显示城市更新在很大程度上为近年来深圳新增了住宅供应，但是不论是数据还是业内人士，都认为借城市更新平抑房价的想法不可能实现。“城市更新的面粉更贵。”一位在深圳从事城市更新开发的央企开发商言简意赅地评价说，他告诉南都记者，在城市更新中，包括补地价等，以及相关政策规定的共建配套等，给到政府的部分很高，面粉价高了面包价格能下降吗?

　　上述开发商分析认为，城市更新可以说在一定程度上能缓解土地市场和住宅市场的供需矛盾，但不能寄希望于其就能够平抑房价。多年来楼市的房价波动显示，左右房价高低的不仅仅是供求关系，更多的是调控政策和当时市场的影响。

　　此外，还有多名受访的参与到旧改中的开发商提出旧改前期投入的不可确定性的风险，即使项目已经与政府签订了合作框架，但是对于整个项目周期“根本就不知道会有多长”，大多数时候，在前期谈判、拆迁的拉锯需要多久，谁也不可预测，“只有到政府立项的时候、进入开发建设周期了才能大概预计在一两年的时间内。”

　　甚至有参与旧改项目、遇到土地前期确权阻力的开发商直言曾想过放弃这个项目，但前期投入已经发生，同时他们的项目作为城市提升形象的标杆，轻言放弃并不可能。但究竟城市更新要耗费多长时间、多少精力，对于很多开发商来说，不可控的未来比当下的高成本还更加让人难以接受。

　　几乎所有的受访人士都一致认为“城市更新将平抑房价”根本是个悖论。深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫指出，“房地产开发，地段，地段，还是地段，所有的城市更新项目都是出于城市核心地段，大规模入市只会推高房价。”

　　深圳人熟知的城市更新项目，不论是京基100综合体，还是规模达180万平方米的佳兆业城市广场，以及广东省最大的华润大冲旧改，均处于交通要地，这些项目建成后无疑均成为了区域内甚至深圳的标杆项目，城市面貌焕然一新，区域价值得到大大提升，物业价格自然随之上涨。

　　城市更新中政府抽走32%，更新成本最终转换成房价

　　同时，在南都记者对深圳多个旧改项目的走访中看到，开发商抱怨深圳城市更新的效率和速度太低下，尤其是在最令他们头疼的拆迁赔偿条件上，甚至认为政府在这一块是“缺位”的。但事实上，深圳的城市更新办法有着很多创新来推进城市更新项目，其中创新地选择了“市场主导”，则意味着目前的城市更新项目必须要面对市场效率不高的可能。

　　目前通常拖慢整个项目进度的是前期的拆迁谈判，公开报道的拆赔比例已经一路走高，从1：1.2到1：1.3，甚至在深南大道边上的南园新村爆出了1：1.4的历史新高，而有消息称还有一些在谈判的小项目开发商为了谈动更多人拆迁，报的比例还要更高。比例的每一点提高则意味着开发商对此要支付更惊人的成本。

　　而“钉子户”问题同样牵动开发商的利益神经，长期研究拆迁谈判的深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强介绍说，通常一个项目中50%的业主签约比较快，但是越往后谈判工作越难做，而碰上几个“钉子户”，消耗的时间成本更是无可估量，这也导致了社会资源的浪费。

　　而政府从城市更新中抽走的利益比例也越来越高，2012年8月17日深圳出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，曾一度被业内称为“二次土改”，但实际上，通过这项政策，政府也被认为获得了更多的利益。政府将提取处置土地的20%纳入土地储备，同时要求，未来的城市更新还要拿出不少于15%的土地无偿移交给政府。这意味着，政府将从这些城市更新项目中提留至少32%。

　　不论是业主、“钉子户”还是政府所分得的利益蛋糕越来越大，追逐利益的开发商并不会因此降低自己分得的蛋糕。通常在保留了企业的合理利润外，城市更新过程中开发商所支付成本最终将出现转嫁，未来这一大批的城市更新项目只有表现出更高的价格，才能满足开发商的开发动力和利润欲望。

　　更新推高房价，但保障房至今仅万套，覆盖范围有限

　　如此看来，城市更新通过各种成本的增加，推动了深圳房价的新高。而对于一个城市中的低收入群体，该怎么处理呢?市场人士宋留强认为要交给政府去解决，“政府去配建保障化住房，让低收入群体有房住，但这不该是开发商要考虑的问题。”

　　其实在深圳的城市更新项目中，有详细规定配建保障房的比例。2010年的《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》对拆除重建类城市更新按照地区类别划分要求配建保障性住房，比例最高的福田、罗湖、南山、前海等一类地区保障性住房配建比例为12%;保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为30%。在一些特殊的情况下，则在分区域的配建比例上增加或核减。城市更新办公室本周回复南都记者称，深圳已通过城市更新单元规划落实配建保障性住房(含安居型商品房)面积203万平方米。

　　因此也有不少市民对保障房寄予厚望，住在白石洲农民房的罗小姐也听闻房东说白石洲可能要拆迁的消息，她很无奈，“白石洲是周边全市高档商品房，随便租一个单身公寓的租金，是我现在租农民房的好几倍了。”因此罗小姐今年刚把户口转入了深圳，准备申请公租房，因为目前申请保障房，深圳市户口是其中必备的条件之一。

　　然而研究保障房的陈蔼贫却并不乐观，他告诉南都记者，基于目前的现实，这些年城市更新做成的还很少，“拆迁难度大，更新速度慢，导致配建的保障房还非常少。”即使是目前政府使用新增土地建保障房，仍然数量有限，整个“十一五”期间仅1万套保障房入市。

　　虽然保障房的前景看起来很光明，数据显示，近3年来国家、省下达给深圳的保障房建设任务达12万套。“十二五”以来，深圳保障房累计开工12万套，竣工5万套。目前在建保障房22万套，相当于特区建立以来前30年政策性住房总量。

　　但美好愿景和现实之间仍有差距，在今年8月底深圳市人大就保障房建设与管理问题召开专题询问会上，市发改委副主任丘健明表示，根据2010年的测算，深圳保障房总体需求是35.8万套，预计“十二五”能竣工23万套，离需求还差12.8万套。同时由于资金问题还可能会调整新开工指标。