8月重点城市中高档项目成交大幅走高

      1、部分城市预售证审批松动促市场供应放量，8月成交量好于预期

      7月以来，十大重点城市的交易量出现阶段性降温，但进入8月，不管是从同比还是环比数据来看，市场供应放量明显，成交量有所回升，市场表现好于预期。

      从供应量来看，8月10个重点城市明显放量，环比上月全线增长，其中深圳增幅更达到125%；与去年同期相比，绝大多数城市的供应量均有所增长，北京、深圳、武汉增幅甚至超过100%。究其原因，进入8月以来，北京、广州等地放宽预售证审批，使得前期积压的新增供应集中释放，中高档项目表现尤其明显，这在客观上促进了8月份的市场成交。虽然8月适逢传统销售淡季，且多数城市遭遇罕见酷暑，但受供应放量的刺激，8月半数以上城市成交量较7月有所回升，总体好于预期。

      从消化周期来看，8月全国重点城市除杭州、天津、武汉外，大多数城市消化周期同比去年7月均有所下跌。从数据上来看，重点城市的消化周期几乎都在11个月以内，上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期都在10个月左右，房地产市场供需较为平衡。而北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期仅为6个月左右，过少的库存或会造成房价大幅上涨。

      2、市场短期风险：重点城市供求表现基本平稳，北京、深圳、杭州消化周期仍在半年左右

      我们通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。

      8月份，重点城市供求表现基本平稳，除上海、南京、天津以外，其余城市消化周期基本与去年同期持平。从数据来看，天津的消化周期仍接近18个月的，市场风险犹存；北京、南京、广州、深圳和杭州五个城市已经逼至6个月附近，而南京消化周期仅为4个月，未来供求矛盾激烈。一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市未来供求矛盾激烈，房价上涨压力大。

      3、北京中高档项目成交占比大幅走高，小户型成交占比集体上扬

      从成交价格结构来看，一线城市中高档项目成交占比仍然处于高位。上海方面，各档次成交占比相对稳定，中高档成交占比上手势头不减，月内山水四季城、长泰东郊御园等外环大盘，凭借相对良好的配套获得了消费者青睐；北京方面，中建国际港二期月内快速去化1293套，勇夺8月北京金额榜销冠，并带动中高档项目成交占比于高位大幅上升11%。

      从面积段结构来看，小户型成交占比集体上扬。上海方面，各户型成交占比相对稳定，90-120㎡户型在招商虹桥华府、山水四季城、大华锦绣华城二期等品质开发商项目的带领下，成交占比仍居于各面积段首位；北京方面，则是中国铁建·国际花园、首开·熙悦山二期等小户型项目出现集中成交，月内成交占比大幅上升；深圳方面，小户型成交占占比延续前期走势，仍然居于高位，并在莱蒙水榭春天、万科翡丽郡花园等项目的带领下高位上扬。