房企上半年销售大涨但利润出现较大降幅

      观察近期陆续公布的上市房企半年报，一面是营业收入的普遍大幅上涨，另一面，净利润增幅却远没有那么亮眼。

      数据显示，已公布2013年半年报的134家上市房企共实现营业收入2621亿元，同比增长41%，归属于母公司净利润316亿元，同比增长27%。

      看起来，数据还不错，但净利润增速与营业收入增速已经明显开始不匹配。主要原因在于房地产的项目利润率开始下降。诚如万科总裁郁亮所言，房地产行业存在利润率适度下降的大趋势。一方面是地价、建安和人工成本不断上涨，一方面是越来越多的房企加码刚需产品，以实现快速周转。

      随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，众多房企在去库存压力之下，开始押宝“金九银十”传统销售旺季，而利润率下降是必然的。

      房价涨幅收窄

      房企利润率下滑，并非从今年开始。梳理近年来的房企半年报数据可发现，利润率在2009年为最高，达到14.6%。此后，这一数据持续回落。

      以万科为例，今年1~6月，公司实现结算均价为1.05万元/平方米，较2012年同期下降1000元/平方米。结算项目的销售价格出现下降，而财务，人力等成本均出现刚性上涨，侵蚀了利润。

      分析表示，上市房企利润率的下降，一方面由于今年结算的是前年下半年以及去年上半年的资源，当时房价还处于下跌通道。另一方面，也和土地市场的回暖、地价成本增加有关。

      地价成本增加，但房价涨幅却在收窄。

      国家统计局最新公布的房价变动数据显示，今年7月，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.72，较6月下降0.11，环比涨幅连续4个月回落。

      分析认为，从目前的市场情况来看，土地价格等房地产行业主要的成本因素持续上涨，但房价涨幅收窄，房企的利润率或将持续下降。

      库存压力陡增

      金九银十，众多房企正在憋足劲冲击年度销售目标。

      以雅居乐为例，下半年新推出的楼盘明显增多，并且在新推出项目中，刚需产品比例占70%左右。恒大地产相关人士也表示，公司的多个项目会集中在“金九银十”推出。

      统计显示，截至8月29日，在已公布2013年中期业绩的124家沪深两市上市房企中，存货总计为1.68万亿元，而去年140家上市房企的存货总计则为1.42万亿元。由此可见，上市房企的存货量同比出现大幅增长。

      其中，万科、保利、金地、招商地产四大老牌龙头房企存货值排在前四位，存货总计为6712.9亿元。而在2012年同期，这一数据则为5157.68亿元，同比增长30.15%。

      有业内分析人士表示，今年下半年的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下，如何快速消化库存应当成为房地产企业的当下要务，金九银十，新项目的集中销售，使同区域同质化项目增多，加剧来自于房企内部的销售竞争，净利润下降的趋势在所难免。