7月北京豪宅量跌价涨 成交创年内新低

      7月北京高端公寓豪宅虽然延续了6月份的供应回升，但在高价楼盘预售配额管控下，二季度北京公寓豪宅供应总量仍然出现了较大幅度的萎缩。

      公寓豪宅成交量创新低

      据统计，二季度北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅新增供应仅483套，尚不及3月单月550套的供应量，环比一季度的供应总量也下降了35%。

      二季度公寓豪宅供应量的萎缩，直接导致了6、7月份公寓豪宅成交量下滑。数据显示，继6月公寓豪宅成交环比下滑32%之后，7月公寓豪宅成交持续萎缩一成，仅有31个公寓豪宅项目有所销售，共成交196套，尚不及今年2月份的205套成交量，成交量创下今年以来月成交量的最低值。

      分析称，由于豪宅的交易周期普遍偏长，7月北京公寓豪宅成交量的下滑，实际上是二季度整体供应量趋减的直接反应。自今年4月北京开始执行预售价格管制，公寓豪宅的高定价导致众多项目无法按期取得预售许可证，只得推迟开盘，市场供应因此出现断档。但高端置业需求依然强劲，造成北京公寓豪宅连续三个月保持月销300套以上的高销量之后，6、7月份终于因为供应后劲乏力使得销量大幅下滑。

      成交价走强

      公寓豪宅的市场供应不足，造成开发商惜售之下的涨价“水到渠成”。近期，包括金茂府、当代MOMA、首创·禧瑞都等项目，都正在推出现房楼王产品来实现涨价。数据显示，7月北京56个在售公寓豪宅项目的平均报价高达74848元/平方米。自3月底调控以来，公寓豪宅市场报价已连涨四个月，同时实际成交价格也大幅冲高，达到56859元/平方米。在产品升级及惜售双重作用下，7月份北京公寓豪宅的报价及成交价格双双冲至今年以来的最高点。

      分析称，北京的顶级豪宅作为一种小众的住宅形态，其购买群体主要来自于政企商界的领袖人群。这部分处于社会顶端的财智客群，由于经济实力超群，普遍对于项目的售价并不敏感。其对于顶级物业的购置动力，一方面来自于投资渠道狭窄与通胀压力下顶级物业稳健的增值避险表现，另一方面则是顶级豪宅的居住圈层所带来的社交与商机平台，使顶级豪宅成为拓展圈层人脉、寻找事业投资机遇的新途径。因此除了满足传统自住与投资需要外，购房者将顶级豪宅作为私人会所，打造高端社交平台的需求也正在低调兴起。

      与早期购置豪宅单纯用于自住不同，近年来财富人群购置顶级物业的需求有了变化，满足自住之外，同时将豪宅转化成一个可以再生价值的资本平台。

      以盘古大观为代表，地处北京城市核心区的顶级豪宅，因其最大化占有稀缺的公共资源，同时地段位置的不可再生不可复制性，项目的市场价格随着城市价值的提升水涨船高。此外盘古大观的龙型外观已成为中国的名片，其本身已经超脱了一个单纯的房地产项目，被赋予了更多的社会价值，因此赢得财富阶层的认同。

      据悉，盘古大观唯一在售的公寓部分盘古七星公馆7月售出5套，其中3套的业主都计划将其作为企业会所。另据记者了解，购买盘古七星公馆的业主中，有接近一半的购房者购房目的都是用于企业会所，这类购房者主要是来自全国各地的企业主。

      平层大宅销量大增

      6月14日，北京市住建委提高大户型住宅预售门槛的规定，将会令未来大户型产品的上市周期拉长，而一些在售大户型豪宅项目，则因为购房者预期供给不足抓紧出手，反而促进了近期销量的提升。

      数据显示，7月份，与公寓豪宅市场成交总量萎缩一成形成鲜明对比的是，300平方米以上大户型产品逆市走高，成交套数环比上升40%。

      分析认为，随着高端人群对于居住品质的追求升级，近几年公寓豪宅开发商也在不断调整和完善产品。当前，以大面宽的开阔户型设计、单套300平方米以上为特点的“平层大宅”已成为备受高端人群追捧的主流产品。

      目前，北京以“平层大宅”为主力产品的公寓豪宅项目多分布于五环周边，如7月份的热销项目望京·金茂府、五矿万科·如园均是如此。而城市核心区则以早期规划开发的公寓豪宅为主，“平层大宅”产品凤毛麟角，其中最具代表性的是盘古七星公馆，其规划、位置、户型面积，至今仍为北京豪宅的代表。