“指导价”实施满月广州楼价“假跌”

 　　广州市在今年4月24日起实行住宅预售价格网上申报制度，要求开发商接受国土房管部门的价格指导。该“指导价”政策是广州市首次正式提及，其推出后，各类户型楼盘的房价都受到“指导价”的限制。而今日正值“指导价”政策实施满月，广州楼价是否下降了呢？记者翻查阳光家园网的数据获悉，广州楼价在数字上出现下跌，全市均价由13758元/平方米下跌到13007元/平方米，其中，越秀区的楼价跌幅最大，由之前的36312元/平方米跌到30594元/平方米，跌了近6000元/平方米。但有业内人士却告诉记者，实际上多数楼盘涨价5%~10%，高端物业网签滞后导致广州楼价数据“假跌”。

　　数据

　　越秀区楼价跌幅最大

　　根据阳光家园的数据统计，实行楼市指导价满月后，广州楼价在数字上明显下跌，全市均价由13758元/平方米下跌到13007元/平方米，十区楼价从16308元/平方米下跌到15596元/平方米。由于广州的“政府限价”新规主要是针对高端住宅市场销售，因此中心区的价格下跌更为明显，比如天河区在指导价之前的楼价为35799元/平方米，指导价之后楼价就下跌为34532元/平方米。越秀区的楼价跌幅最大，由之前的36312元/平方米跌到30594元/平方米，跌了近6000元/平方米。

　　专家分析指出，第一季度广州楼价的涨幅已经超过10%，为了控制今年的涨幅在7.5%以内，就必须采取一些“非常手段”来压制。而楼价在一个月内下跌主要是因为目前楼市的双限：限价和限签。尤其是高端物业的网签量滞后，所以在数据上楼价下跌是“意料之中的事情”。有业内人士称，为了完成广州市房价的控制目标，今年广州通过限制预售证与限制网签来限价的现象会更加突出，这也意味着短期内这一制度将不会放松。二、三季度的楼价在数字上肯定还会继续下行。

　　调查

　　多数楼盘涨价5%~10%

　　在政府的“指导价”之下，开发商会乖乖就范吗？楼价真的下跌了吗？日前记者从广州大量在售楼盘了解到，情况并非如此。

　　一位从事广州代理行业多年的代理商董事副总经理告诉记者，其公司目前在广州代理了几十个楼盘，可以肯定的说，没有一个楼盘降价，而且绝大多数楼盘在指导价政策出台之后都在涨价，幅度为5%~10%不等。

　　越秀区在售楼盘东方文德广场，现仅剩105~119平方米的三房，售价43000~47000元/平方米，带装修。根据房产数据中心统计显示，东方文德广场近一个月共售出11套住宅，成交面积为1164平方米，成交均价40359元/平方米。记者打电话咨询该楼盘的销售人员是否近期有降价的举动，销售人员称，现在都快没货卖了，又带有省级学位，“不升价就已经不错了”。

　　此外，番禺某楼盘月初将新一期单位的价格由此前的1.3万元/平方米涨到1.6万元/平方米。萝岗某楼盘目前正在销售尾货，此前均价为2.6万元~2.8万元/平方米，尽管只剩下几套单位，但上月底楼盘已经将价格调整为3万元/平米。专家表示，在售楼盘已经有了预售证，对于那些拿不到预售证的新楼盘来说，反而是他们的一大优势。所以即便开发商被延迟网签，也要提高价格追求利润最大化。

　　买家

　　买与不买进退两难

　　日前，乐居的一份网络调查显示：对于“广州限价一个月，您认为是否对控制房价有明显效果”这个问题，有近56%的网民表示“没有效果，房价不降反升了”。有32%左右的网友认为“没有效果，反而滋生了阴阳合同、裸卖等不良现象”。对于“限价令出台后是否影响您的买房计划”，46%的网民表示“没有，担心房价还会继续上涨，所以正积极看房”，而也有42%的网友表示“有，延迟购房计划，期待房价会有所下降”。专家表示，目前很多买家都处于迷茫当中，楼价“假跌”数据很容易误导消费者，让他们错过真正买房的好机会。

　　张小姐最近就很是苦恼，自己早在2004年就买下了海珠区一套小三房单位，但随着儿子的出生，张小姐和丈夫有了再置业的打算。他们首先是考虑学位房，今年年初就看好了越秀区某一手楼，当时的价格是35000元/平方米，但上个月价格都上涨到了38000元/平方米，而且看好的单位在其犹豫的几个月内被别人买走了。正当准备出手，又被销售人员告知不能立刻网签。

　　和张小姐一样进退两难的还有王先生，为了给父母在增城买一套房来养老，可是伤透了脑筋。相较此前8800元/平方米的毛坯价格，增城某楼盘新一期组团的价格比年初涨了35%。销售人员说，这属于带装修价格。

　　业界

　　“指导价”应多方共同制定

　专家指出，“政府限价”的新规定实施后，定价过高的楼盘都将申请不到预售证而无法开售，这至少在短时间内，对抑制房价来说确实是个重大举措。

　　“不过值得一提的是，这个新规定在技术层面如何实施?如何以科学合理的机制保障实施等等，都有许多实际的问题值得商榷。”专家指出，“指导价”该如何确定?由什么人来确定？究竟怎么样的价格才算“过高”？怎么样的价格才算“合理”？什么价位才能发预售证？都需要真正与市场接轨，需要及时，准确的市场数据做支持。”

　　专家分析道，首先政府需要对当地房地产市场价格变化有全面、及时的了解，对房地产市场资金、土地的使用情况，对商品房的销售及积压情况都需要有实实在在的真正数据作依据。

　　其次，“合理房价”的制定需要科学合理、透明的机制来保障，如果是由一个部门、一个人说了算，就容易引发权力寻租，容易引发腐败。所以建议在如何制订“指导价”方面，一定要有一套科学合理、透明的机制。除了国土房管局的房地产管理部门、物价部门要参与外，还需要国土房管局的法制部门，还有行业组织监察、工商等部门均参与进来。