浙江去年住宅销售涨两成房屋开工锐减两成

      近日，浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心联合发布了《2012年浙江省房地产业发展报告》(以下简称《报告》)，阐述在2012年全球经济低迷、国内需求收缩、宏观经济预调微调、楼市调控毫不动摇的大背景下，浙江的房地产业在销售、投资、房价、开发等多个方面所发生的变化。

　　面积

　　90方以下户型比例上升

　　2012年，浙江省商品房销售面积4005万平方米，同比增加13.4%。其中，商品住宅成交面积3316万平方米，同比增加20.3%。

　　全年浙江省商品房销售总额4263亿元，同比增长14.3%。其中住宅销售额3541亿元，同比增长21%。这一增速，均明显超过全国总体水平。

　　从用途来看，2012年浙江省商品住宅销售面积占全部商品房销售面积的比例，从2010年和2011年的79.7%和78.6%，回升到82.8%，说明市场转暖主要由住宅市场支撑。而90平方米以下中小户型销售面积占比上升，2008年还只有24.2%，至2012年已经达到27.74%。

　　投资

　　丽水完成额最好

　　2012年，浙江省房地产开发投资完成额5226亿元，同比增加16.8%。相比于2011年接近50%的同比涨幅大幅下调。其中，住宅完成投资额3437亿元，同比增长16.7%；办公楼完成投资额3.6亿元，同比增长4.1%；商业营业用房完成投资额585亿元，同比增长9.96%。

　　2012年，浙江省房地产投资占固定资产投资的比重为31%，而2012年这一比重有所下降，表明宏观经济对房地产业的依赖程度有所下降。

　　值得一提的是，虽然近年来大型央企在杭州、宁波等大城市加大投资力度，但2012年，民间投资完成的房地产投资比例达到80%左右，说明从总体上来看，浙江省房地产投资“国进民退”的趋势还并不明显。

　　从区域上来看，杭州、宁波、温州三个城市的房地产开发投资规模最大，三者占到了60.6%的比重。2012年温州房地产完成投资额同比增速最低，只有1%，表明温州楼市中的投资、投机需求正被挤出，市场向理性有序回归。丽水的房地产完成额同比增速最高，为55.5%；金华、舟山的房地产投资同比增速次之，分别为40.1%、36.1%，这些城市的房地产投资正逐渐从2010年以来严厉的宏观调控中得到恢复。

　　房价

　　四城市下滑明显

　　从2010年开始，国家采取限购限贷等严厉调控措施抑制房价过快上涨，促进房价合理回归。从2011年下半年开始，开发商降价促销力度不断加大，商品房价格明显回落，在2012年一季度达到阶段性底部。

　　2012年，杭州、宁波、温州、金华四个城市的新建商品住宅价格总体均表现出明显的同比下降趋势，其中温州降幅最大，而金华的新建商品房住宅价格指数仅在1月和2月同比有所升高，其余月份均同比下降。

　　不过《报告》指出，从月度变化趋势来看，未来浙江省房价上涨压力依然存在。如2012年杭州新建商品住宅价格指数在1-5月期间持续下滑，6-9月逐月回升，10、11月随着国家多次强调坚持房地产市场调控不动摇，房价回升势头得到抑制，12月房价则出现了年底的小阳春，环比小幅上涨。而金华则在1-9月保持稳中有降的调整，10-12月随着楼市销售回升，房价有所上浮。二手住宅的价格月度指数也表明，2012年下半年房价指数环比上涨，反弹迹象明显。

　　新开工

　　同比减23.4%

　　2012年浙江省房屋新开工面积7817万平方米，比2011年同比减少23.4%。其中，住宅新开工面积4947万平方米，比同期减少25.6%。这一数据明显高于全国的7.3%和11.2%。说明浙江省房企在库存压力较大的形势下，纷纷采取了收缩开发规模的策略。

　　在房屋新开工面积中，商品住宅开发面积占比持续下滑，2007年这一比例为73.5%，到2012年仅为63.3%，降幅超过10%。开发商主动调整产品结构，寻求除住宅外的其他类型房地产项目机会。

　　2012年，90平方米以下中小户型住宅新开工面积为1211万平方米，占住房新开工面积的24.5%，低于商品住宅销售面积中90平方米以下中小户型所占比例，未来中小户型住宅供给还需进一步增加。

　　土地

　　购置规模大幅下降

　　2012年，浙江省房地产企业资金来源共计8985亿元，同比下降了13.3%。银行贷款收紧，国内贷款占房企资金来源的比重逐步降低，房企开始寻求多元化的融资方式，例如境外证券市场融资、打造海外融资平台、私募房地产投资基金等。

　　在筹资困难加大和资金成本上升的背景下，2012年浙江省房地产企业购置土地价款同比大幅下挫。其中，土地购置面积为1256万平方米，同比下降42.6%，同比成交额650亿元，同比下降37.9%。这一数据，均大于全国的19.5%和16.7%的降幅。

　　待开发土地面积回落。2012年底，浙江省房企的待开发土地面积为1909万平方米，同比下降27%。