利润率下降一线房企今年或将“降本增效”

      克而瑞的最新报告指出，一线地产商在2012年调高周转率之后，今年将放缓周转，提高利润率。

　　上周，万科、保利等行业龙头公布全年销售业绩，2012年万科销售额1412亿元，再次坐稳头把交椅。但万科三季度末销售净利润率为13.2%，比上年同期的14%下降0.8个百分点。

　　眼下，一线房企年度利润率指标出现下降态势，凸显房企成本经营管理压力。对此，不少业内人士向《每日经济新闻》记者表示，房地产行业即将迎来剧变，表现为行业集中度提升和房企境外融资潮加剧。因此，拼命降低成本费用和提升投资回报，将成为2013年行业发展的趋势。

　　一线房企利润率下降

　　2012年，年度销售额超过500亿元的超大型房企由2011年的6个增加到8个，千亿级房企由原来万科一家新增了保利、绿地两家。其中，万科2012年累计销售金额1412.3亿元，同比增长16.2%；保利实现年度签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。

　　中海地产全年实现销售1115.2亿港元（约合人民币902.2亿元），同比增长28.1%。金地、招商、华侨城等房企的2012年销售额也都实现大幅增加，创下历年来新高。

　　2012年，一线房企市场份额进一步增加，全国排名前十企业的市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点。

　　然而，在销售额数据创新高的同时，部分一线房企2012年净利率水平却出现同比下降。2012年，各大房企销售均价较上一年下降，这佐证了房企以价换量，加速去库存的市场研判。销售均价的下降，再加上人工、建筑、融资等方面的成本费用增加，使得房企虽然销售业绩可观，但盈利能力却在减弱。

　　在2012年万科半年度业绩说明会上，万科总裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

　　从全年情况看，万科2012年销售均价为10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。

　　销售均价的下降使得万科年度销售额超过1400亿元，但利润率水平却未达到万科预期。2012年上半年万科结算净利率为14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点；销售净利润率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5个百分点。到去年三季度末，万科销售净利润率为13.2%，而上一年同期为14%。

　　房价或呈平稳态势

　　尽管大多数房企在2012年销售业绩都表现不俗，一些业界专家分析认为，2013年整体房价将呈现平稳增长或波动的态势。

　　2013年第一周，城镇化政策的利好使得北京，广州、深圳、重庆、成都等热点城市的一手住宅成交量相比去年同期都出现了大幅增长，创下了近年来的新高。

　　分析预计，2013年全国房价预计上升5%~10%，国内商品住宅成交将持续攀升。报告显示，2012年全国商品住宅成交10.1亿平方米，预计2013年将超过11亿平方米，增长8%左右。

　　虽然推高房价上涨的动力犹存，但同时新的调控政策出台的可能性也较大。专家认为，在未来高度不确定的情况下，房地产企业还应该做好一个持续过冬的准备。

　　值得注意的是，尽管2012年北上广深等一线城市库存量大幅下降，但整体来看，一线房企的存货仍然高居不下。

　　公告显示，万科截至去年三季度末的存货高达2467亿元，同比上升27.9%；华侨城存货同比更增长30%，达359亿元。

　　提高利润率成大趋势

　　万科等一线房企的财报显示，近年来，人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势，利润率水平则出现反向变化。在此情况下，房企“降本增效”成为检验综合经营管理能力的重要体现。

　　2011年底，万科审议通过针对851名中高层员工的股权激励计划，但其行权的条件规定：三个行权期全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；相比基准年，之后1~3年净利润增长率依次不低于20%、45%和75%。

　　2012年万科销售额超过1400亿元，但净资产收益率三季度末仅为9.02%。

　　克而瑞最新报告指出，一线地产商在2012年调高周转率之后，今年将放缓周转，提高利润率。

　　对此，分析表示，从中长期发展来看，房地产高利时代已经结束，房地产提高房企利润率水平是未来的发展趋势。

　　值得注意的是，并不是所有的企业都有能力在2013年提高利润率。

　　在2012年四季度地产金融形势发布会上，专家说，“这几年每一轮房价的上涨都是因为相对供应量不足。这一次是120平方米以下的产品供不应求。这意味着，2013年有能力推出相关户型的企业能有非常好的业绩。”