上海房屋租赁行情看涨高中低端房涨幅均明显扩大

　　2012年12月，上海房屋租赁指数为1372点，较11月上升6点，环比上涨0.39%，涨幅比11月扩大0.19个百分点。涨幅连续4个月回落后，年末出现“翘尾”行情，各档市场涨幅均现明显扩大，其中高、中两档涨幅环比翻番。

　　与以往年末淡季特征相反，12月租赁指数涨幅达到6、7月的旺季水平。上海租赁指数办公室认为，造成“翘尾”行情原因有三：一是买卖市场的涨价传导到租赁市场；二是租客提前换租潮与房东涨租预期契合，从而推动租金上扬；三是居民消费价格指数（CPI）进入新一轮上涨，助推房租涨价预期。

　　高端客户提前入市。2012年12月，上海高端市场租金环比上涨0.21%，涨幅相比11月扩大0.1个百分点。其中，一室上涨0.3%，两室上涨0.25%，三室上涨0.17%。一室、两室涨幅接近翻番。

　　所监测的18个控制点全部上涨。高端市场客源出现提前入市迹象，部分企业及高管为避免节后租赁集中，好房难求，提前为2013年租房需求寻找房源。如南京西路、新天地、古北分别上涨0.4%、0.37%、0.33%。预先启动的这部分客户为市场带来了一定的成交量，市中心CBD区域成为他们的租赁首选，租金也随之出现上涨。一些非市中心的板块涨幅也较大，如闵行金虹桥、普陀光新、杨浦东外滩分别上涨0.33%、0.31%、0.23%。

　　中端市场涨幅翻番。2012年12月，上海中端市场租金环比上涨0.43%，涨幅相比11月扩大1倍以上。其中，两室上涨0.53%，三室上涨0.33%。

　　所监测的11个区全部上涨，其中，市中心内静安、徐汇涨幅居前，分别为0.82%、0.69%；其余如浦东、虹口、闸北分别上涨0.49%、0.46%、0.45%。中端房2012年保持一贯的强劲势头，其需求已超过以往的低端市场，主要原因在于租客结构中，不少从原来单身租房变为合租或家庭租房。尽管整个中端市场挂牌房源最多，但在供需不平衡的板块，尤其是之前租金超涨、如今相继出现滞涨甚至下跌的情况，如浦东塘桥、碧云分别微涨0.07%、0.05%；而新黄浦打浦桥、宝山淞南分别下跌0.23%、0.15%。

　　上海房屋租赁指数办公室分析到，2012年租赁市场表示出强劲持续上涨势头，全年保持较稳的状态，并在年末“翘尾”收官。纵观全年，2月春节后的返工租赁旺季，推动涨幅上扬；4、5月受买卖市场影响租赁市场淡季不淡，涨幅平稳；大学生就业租赁潮使得6、7月成为年度租赁指数涨幅最高的两个月；而8月开始平稳调整，租金涨幅连续4个月回落；12月租金涨幅达到旺季水平，是历年来首次出现的年末“翘尾”。在供需、通胀、租金回报率较低等多重因素下，未来租金仍有较大的上涨压力。

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　　十八大的顺利召开，有望带动一系列暖化经济的新措施的出台，展望2013年，国内宏观经济将得到一定好转。利好的宏观环境，将吸引国外企业在本地开展业务或扩张市场，并进一步加强内资企业的经营信心，有望加大其对优质办公物业的需求。

　　然而，2013年市场将迎来9个项目共约91万平方米的新增供应峰值，市场仍需要时间消化，短期内空置率水平将有所抬升，租金亦面临一定下调压力。

　　预料2013年国家将继续保持对住宅市场的调控力度，市场部分资金将继续流向商业地产。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥预计，有限的可售甲级写字楼的售价及资本值还有一定上升空间，但鉴于目前甲级写字楼市场出租压力较大，投资回报率较以往下降，投资者将更趋谨慎。

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7 龙湖39.00 

8 金融街35.96 

9 绿地35.38 

10 富力32.56 

备注：

1、数据来源：北京房地产交易管理网

2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年12月31日；

3、本次统计中所指商品住宅包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅，不包含保障房、经济适用房及商业、办公单元。