年末淡季广州甲级写字楼租金延续下降趋势

广州甲级写字楼平均租金和增长率

广州甲级写字楼平均售价及增长率

      据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第四季度，甲级写字楼市场进入传统淡季。受年末会计年度结算的影响，企业紧控财务支出，对扩张或搬迁办公场所较为审慎，市场对优质写字楼的租赁需求有所减弱。尽管广州市甲级写字楼租赁市场表现相对平淡，本季度仍然录得多宗租赁成交，主要来自医疗器械、物流、航空、金融等行业。成交较为活跃的天河区本季度迎来两座优质办公物业的落成，为市场投放约144,600平方米的新增供应，进一步扩大企业对写字楼物业的可选空间，市场竞争更趋激烈，部分项目亦采取延长免租期等优惠措施以吸引租户。受新增供应的影响，本季度全市甲级写字楼平均空置率较上季度上升2.1个百分点至24.3％。

　　较之租赁市场，本季度广州市甲级写字楼投资市场依然活跃。位于天河区的富力盈通广场于季内投入市场，市场反应不俗。市场售价依然保持上扬，第四季度录得全市平均售价为33,110元/平方米，较上季度上升1.6个百分点。　

　　整体供应，需求及空置状况

　　高力国际研究显示，2012年第四季度，位于珠江新城的保利中汇广场及广晟国际大厦两座优质写字楼的交付使用，为广州市甲级写字楼市场合计提供144,600平方米的新增办公面积，全市整体总库存被推至2,946,159平方米。受新增供应影响，本季度甲级写字楼整体空置率环比上升2.1个百分点至24.3％。

　　新项目的入市，使得优质办公物业密集的珠江新城板块竞争将更为激烈，市场可选择的办公场所更多。为应对市场竞争，部分项目的业主方通过提供租金优惠、延长免租期等手段吸引租户。然而受年末会计年度结算等行政因素影响，大多数企业紧控财务支出，对搬迁及扩张办公场所持谨慎观望态度，本季度甲级写字楼租赁市场成交表现较为平淡，市场整体成交量有所下滑，主要成交来自医疗器械、物流、航空、金融、食品制造等行业。本季度代表性租赁成交包括中国邮政储蓄银行租赁利通广场3层合计6,711平方米办公面积；敦豪货运续租中华国际中心2,203平方米办公面积，续租粤海天河城大厦1,522平方米办公面积；联邦快递租赁太古汇1,936平方米办公面积；科惠医疗租赁太古汇1,700平方米办公面积；百事可乐租赁高德置地广场逾1,000平方米面积等。

　　租金趋势

　　高力国际报告指出，日趋激烈的市场竞争进一步加大业主招租压力，租金谈判空间加大，或面临一定下行压力。本季度全市甲级写字楼平均租金延续下降趋势，较上季度轻微下滑0.6个百分点至每月每平方米156.6元。

　　分区而言，天河区甲级写字楼平均租金较上季度轻微下跌，为每月每平方米166.5元。一方面，得益于良好的区位条件及成熟的商务氛围，天河北－体育中心板块写字楼较受租户青睐，现有客户的扩租、续租以及新租户的进驻使得该板块市场需求相对旺盛；而另一方面，受新增供应的影响，本季度珠江新城甲级写字楼平均租金下滑至每月每平方米174.6元，较上季度下跌1.6％。而受稳定的市场需求支撑，越秀区、海珠区甲级写字楼租金均较上季度基本持平。

　　售价趋势

　　高力国际报告还指出，第四季度，广州市甲级写字楼销售市场延续上季度的活跃状态，成交量与成交均价均较上季度有所上升。位于珠江新城的富力盈通大厦于季内入市，成交量已超过2万平方米，该板块其他在售如富力盈凯广场等项目亦录得成交量增长，个别项目季内成交量甚至录得较上季度有约30％的增幅。有限的可售供应带动售价进一步提升，本季度录得全市甲级写字楼整体平均售价环比上涨1.6%，至33,110元/平方米。

　　市场展望

　　十八大的顺利召开，有望带动一系列暖化经济的新措施的出台，展望2013年，国内宏观经济将得到一定好转。利好的宏观环境，将吸引国外企业在本地开展业务或扩张市场，并进一步加强内资企业的经营信心，有望加大其对优质办公物业的需求。

　　然而，2013年市场将迎来9个项目共约91万平方米的新增供应峰值，市场仍需要时间消化，短期内空置率水平将有所抬升，租金亦面临一定下调压力。

　　预料2013年国家将继续保持对住宅市场的调控力度，市场部分资金将继续流向商业地产。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥预计，有限的可售甲级写字楼的售价及资本值还有一定上升空间，但鉴于目前甲级写字楼市场出租压力较大，投资回报率较以往下降，投资者将更趋谨慎。