土地市场双边行情开发商卖房买地“两手抓”

　　一边卖房，一边拿地，11月份的中国房地产市场，大型房企重新开启了“暖冬之旅”。

　　据相关机构统计，11月份前半月，全国54个主要城市新建住宅销售套数达171735套，比10月同期上涨45.5%；而另一方面，土地市场在迎来9月成交高峰之后，依然保持了强劲的成交势头——地方政府密集推地，大型房企频频拿地，久违的“地王”也再次出现，9月份以来全国就出现了11幅“地王”。

　　然而，住宅销售市场和土地成交市场的“暖流”并未冲淡悬在开发商头上的33048 万平方米库存红线，对于他们来说用“调仓”来形容卖房和买地的“两手抓”是再形象不过的了。

　　手握余粮乘机买地

　　年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。

　　“可以开香槟了，今年销售任务完成了。”近日一位知名开发商副总经理的微博迅速成了地产圈的谈资。

　　就在大家谈论2012年楼市已经进入开发商的“扫尾”行情时，多家上市房企的10月销售简报应声出炉。

　　简报显示，2012年10月份万科实现单月销售面积127.3万平方米，销售金额137.0亿元，前十月实现1100.2亿元的销售金额距离去年万科的全年销售额1215.4亿元也仅有100多亿元的差距；龙湖地产前十月销售319亿元达至去年八成业绩。

　　销售回暖意味着房企手中现金增加。统计显示，101家房企手中共持有现金2298亿元，1～9月货币资金同比增加的房企有70家，预收款项同比增加的房企有67家。以“招保万金”为例，截至9月底四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。

　　手中现金的增加更让开发商加快了在土地市场的布局。11月上旬，招商地产经过10余轮的争夺，最终以12.2亿元的价格，溢价近25%，拍得本年度深圳“地王”。在摘得深圳“地王”一天之后，招商再度以4.5亿元摘得天津开发区4宗地。11月16日，招商地产抢得山东青岛一幅地块。

　　而年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。11月15日，绿地地产以10.25亿元竞得上海嘉定区地块，溢价31.63%；11月14日，万科经过6小时竞价，最终以10.77亿元拿下大连甘区原橡胶塑料厂地块。

　　“实际上开发商已经很久没有集中拿地了。”专家表示，从去年上半年到今年6月，很多开发商的项目完成了降价、回笼资金，而期间由于对市场抱谨慎态度，因此拿地也很谨慎。这些资金积累到现在，用来竞买优质地块来补仓，可望在明后年的竞争中占据主动。

　　利润降

　　延续冬天模式

　　净利润率同比明显下滑也是上市房企共同的特点。

　　既要伺机拿地，更要加速卖房。尽管突破去年的业绩在望，万科总裁郁亮的表态却更代表了中国房企暗喜之中饱含谨慎的心理。

　　郁亮表示万科2012年的发展策略是过冬，现在仍然是冬天模式。“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体，现金流比利润率更重要。”让万科等房企依然审慎的是，尽管今年以来开发商“以价换量”销售策略取得了刚需市场的积极响应，销售效果较为显著，然而房企资金状况改善的同时，并未令压在开发商头上的库存红线大幅降低。

　　世联地产数据显示，今年1～10月份，全国32城商品房销售面积78743万平方米，然而截至10月末，全国32城商品房待售面积尚有33048 万平方米，比9 月末增加378 万平方米，上涨了1.1个百分点。

　　“很多房企在四季度集中开发将进一步增加库存。”专家表示，由于年初对销售市场的谨慎，很多开发商在上半年放缓了开发进度，随着销售的好转，不少房企把竣工高峰期都放在了四季度。

　　同样以万科为例，1～9月万科累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，分别完成年初计划的66%和49%，这意味着四季度万科将有不少项目集中推进。

　　而另一个不容忽视的数据是，虽然由于热销的进行，库存指数在9月末有所下滑，但101家房企前三季度的库存合计仍达到9155.5亿元，与去年同期的7700亿元相比，同比增加18.9%。“既有现金流要求也有库存压力，开发商只能牺牲利润率继续加快推盘。”成都大唐地产分析师魏志宏表示。

　　净利润率同比明显下滑也是上市房企共同的特点。数据显示，14家知名房企今年平均利润率只有14.96%，而这14家房企去年的平均净利润率却达到17.66%。

　　土地市场呈现双边行情

　　土地市场并不是开发商的剃头挑子一头热。

　　利润率降低，库存压力仍未能阻挡开发商进入下半年来的拿地热情。

　　统计显示，11月上半月，万科地产、绿城中国等大型房企频频拿地，其中仅13日～15日三天时间，上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。

　　另一方面，土地市场并不是开发商的剃头挑子一头热。地方政府也加快了年末的推地步伐。仅10月份，北京、上海、广州等全国10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。地方政府密集推地，而11月初，北京、上海、广州、深圳、南京等10大城市共推出土地110宗，达到了10月全月推地量的三分之一左右，据了解，众多的城市还将在月末迎来土地交易会。

　　据统计，第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560万平方米，环比第二季度上涨近7成，总土地出让金为1352亿元，环比出现成倍增长。

　　土地市场重新走旺，除了开发商通过销售等方式手握大量资金的原因之外，还有来自地方政府的供地压力。数据显示，今年前10个月，上海土地出让面积同比下跌32.8%，成交金额同比下跌30.2%。北京土地出让面积同比下跌54.5%，成交金额同比下跌34.5%。广州土地出让面积同比下跌49.3%，成交金额同比下跌52%。而北上广三地全年住宅用地供应计划的完成比例均在50%以内。

　　“年底的最后两个月显然成为土地出让的最后冲刺阶段。”专家表示，全国土地市场重新“发热”，但拿地的企业只有三类：一类是央企，通过销售回笼或融资，手中有钱；二类是万科等高周转房企，项目资金回笼快；三类是打算赴港上市房企，需拿地冲刺。“大部分房企对后市还是持谨慎态度。”