百城房价指数连涨五月穗成交量四破70万平米

　　如果说今年5月份前，全国百城房价出现连续九个月下跌意味着市场探底，那么6月份至今百城房价连涨五个月，是否意味着本轮调控以来最佳购房时机已经过去？

　　百城房价逆袭连涨五月

　　2012年初，笼罩在“史上最严调控”的阴影之下，国内房地产市场上一片寂静，曾经雄心勃勃的各大房企纷纷自我调低20 12年度销售目标，储备粮草做好了过一整年“冬天”的准备。

　　翻看今年6月1日相关研究发布的百城数据，2012年5月份全国百城均价为8684元/平方米，环比4月下跌0 .31%，这也是自2011年9月份以来，百城住宅平均价格连续第九个月环比下跌。

　　在那个时期，对于房企而言可谓是一个“全民促销”的时期，以广州、深圳、北京为主的一线城市，不少房企通过团购、网上拍卖买房送管理费、开发商垫首付等方式启动促销，7折、8折房源频频出现于市场。当时不少业内专家也认为，中国房价已经接近市场底，需要买房的人可以考虑出手了。

　　每一个关注了2012年楼市的人，都经历了3、4月份之后房地产成交量的迅速回暖，今年1月份十区两市仅有2862套成交的广州，到了5月份，成交套数就一举冲破九千大关，达到往年楼市火热时期的旺季水准。

　　而房价反弹，也只比成交量的反弹迟来了两个月时间。今年6月份，全国百城住宅均价在连跌九个月之后首次止跌回升，环比五月上涨0 .05%。就当不少人还在怀疑此次回升是昙花一现或是回光返照时，百城房价接下来居然一下就连涨了五个月。

　　就在几天前，相关研究机构公布，10月全国百城住宅均价为8768元/平方米，环比9月上涨0 .17%，涨幅与9月持平，这也是百城房价自2012年6月止跌后连续5个月上涨。其中广州住宅均价达到15602元/平方米，环比涨幅达到1.04%，继9月之后再次位居十大城市之首。

　　分析表示，从历史上来看，百城房价上一次连续上涨是在2010年9月到2011年8月，其间前半段时间月均涨幅在1%左右，后半段时间上涨幅度一路调低，直至0 .1%左右。随后便是连续九个月的下跌和现在连续5个月的上涨。

　　专家认为，此次连续五个月上涨与2010年底不同的方面在于涨幅都比较小，如8、9、10月份都在0 .3%以下，不像2010年底涨幅都在1%左右，只能算是一个企稳回升的过程。

　　广州房价假跌真涨

　　相关研究机构统计显示，伴随着百城房价的连涨五个月，广州市的一手住宅均价同样已经连涨六月，且多月来涨幅领跑十大城市。

　　据了解，该机构价格指数主要通过搜集该区域不同价位、不同品质楼盘在售新房价格水平，再采用加权平均的方式来计算单个城市的价格指数。而国土房管局发布的数据则为该月成交的总额除于成交总面积得出成交均价，两者数据往往有所不同。

　　从广州市本身的网签数据来看，广州房价并未走上连续上涨的路。根据阳光家缘数据显示，6月份以来广州十区两市成交均价可谓涨跌互现，其中刚刚过去的10月份全市网签均价12067元/平方米，环比下跌2.7%。

　　而广州市国土房管局数据显示，上月十区新建商品住宅网上签约均价13454元/平方米，同比下降2.5%，环比下降3.5%。对于这个数据，专家认为，不但不能说明楼价下跌，反而证明了楼价已经回到上升通道。

　　“均价13454元，一是成交结构的影响，例如南沙10月成交量激增，住宅均价仅为8614元/平方米，大大拉低了全市均价。事实上，各个区域、各个楼盘的实际成交价格，基本上处于明显的升势。”分析表示，再考虑到管理部门为了楼市的“维稳”而对部分高价物业采取“限售”措施，广州实际楼价远比“名义楼价”高得多。

　　众所周知，城市的中心城区房价会明显高于郊区，不少业内人士都指出，通过成交总额除于成交面积得出的单月成交均价，往往会受到当月成交中心是在城区还是郊区所影响。

　　南都记者对照了近几个月来广州市成交均价与郊区成交占比数据发现，今年下半年广州十区两市成交均价最高的7月份和9月份，中心六区成交套数占全市成交总套数比例分别为25.6%和23%；而成交均价较低的8月份和10月份，中心六区成交套数占比均为20%。

　　开工量

　　百城新增量同比大降或致后续供应短缺

　　相较于百城房价的连续上涨、成交量的不断上升，让人更为忧心的是，供应量的减少会否导致供求关系失衡，引起房价出现暴涨。

　　近日任志强表示：“估计明年3月份以后，库存量消化得差不多了，由于土地原因，房屋新增量未及时增加，就会出现市场中的供求关系恶化，导致房价上涨。”他表示，此前所说的暴涨，不是要上涨30%、40%，或翻一倍，而是指当房地产价格指数高于收入增长指数的时候，就是暴涨。

　　而任志强的观点，也得到了部分开发商的认可。万科副总裁周卫军也表示：“从市场情况来看，因为销售的疲软、融资缓滞的双重挤压，大量房企主动减少开工，未来半年可能会产生供应短缺，明年3月份之后会产生房价上涨的可能性。”

　　国家统计局数据显示，2012年1至7月，房屋新开工面积103905万平方米，同比下降9 .8%；其中，住宅新开工面积77140万平方米，同比下降13.4%。今年以来新开工面积的不断减少，是不少人忧心明年房价上涨的主要原因。

　　1-9月广州新开工面积同比减三成

　　相较于全国的数据来看，广州的新开工面积降幅更为明显。相关研究机构对广州商品住宅开发经营的统计数据显示，广州房地产施工面积增幅回落，新开工面积继续下降。

　　2012年1月至9月，广州商品住宅新开工面积面积735.2万平方米，较去年前九月新开工(1056 .78万平方米)减少了30 .4%，降幅非常明显。

　　“因为去年下半年到今年上半年期间土地市场不景气，开发商拿的新土地比较少，新开工面积也比较少。”专家认为，30%的降幅，意味着新开工项目大减，施工的大多是往年已开工项目的持续。

　　分析认为，2011年全年广州新开工面积1477万平方米，全年销售面积1024万平方米，整体处于开工多、销售少的局面；而从20 12年前九个月，销售面积754.09万平方米，新开工面积少于销售面积，库存将会减少，预计半年后会出现供应短缺的情况。“就像2008年那一段时间房地产市场不好，2008年到2009年上半年新开工量下降，就导致了2009年下半年出现了供应不足的情况，房价出现上涨。”

　　南都记者查阅阳光家缘网站的可售货量也显示，广州的可售货量近月来一直缓慢下降。今年5月13日，阳光家缘网显示广州住宅库存可售套数为56534套，而到了9月4日，可售套数降至51849套，11月6日，记者再次查阅该数值，广州可售套数已经降至47693套，降幅非常明显。

　　10月底，广州一口气推出11宗靓地，被看做新一轮“土地盛宴”。对此，分析认为，近期楼市回暖，地方政府自然更有积极性，不过四季度加快推地也来不及改变明年住房供应不足的问题，明年涨价是大概率事件。

　　资金链

　　房企资金有所好转前三季度增一成

　　据了解，在2011年，受到宏观调控政策的影响，不少房企都没有能完成年度销售任务，如万科只完成年度任务的86 .8%。不过今年随着4月份后成交的回暖，加上原定年度目标不高，不少房企如万科、中骏、世茂、越秀、禹州、中海等在前十月甚至前三季度就提前完成了年度销售目标。

　　随着房企销售回款的增加，资金显得更加充裕。据统计，2012年前三季度，房地产开发企业本年资金来源68232亿元，同比增长10 .1%，增速较二季度提高了4.4个百分点，今年以来首次突破10%。

　　报告认为，房地产开发企业本年资金来源增速自2010年上半年大幅回落，之后整体呈现出持续下降的态势，但随着今年楼市回暖复苏，房地产市场成交快速回升，再加上近期金融市场的逐渐宽松，三季度房地产开发企业本年资金来源增速首次逆转向上，房企资金链完成筑底，开始明显好转。

　　另外从“招保万金”四大房企三季报也能看出，相较半年报时四大房企净利润增幅涨跌不一的情况而言，三季报显示1-9月份四大房企净利润增幅全部保持在15%以上，且四家房企手中持有货币资金分别为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。分析认为，由于“开源节流”，房企手持现金明显增加，对短期债务和一年内到期的长期债务的覆盖程度达到年内最高水平。

　　尽管目前银行对于房地产开发贷仍然从紧，不过央行公布的2012年三季度金融机构贷款投向统计报告也显示，9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比上季度末高6.5个百分点；房产开发贷款余额2 .96万亿元，同比增长12.1%，增速比上季度末高0 .8个百分点。

　　此外由于三季度居民购房行为增加，因此个人购房贷款余额也达到了7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比上季度末高1.6个百分点。

　　对于已经完成年度销售任务，且资金链不紧张的房企而言，不少专家认为这会降低开发商以价换量的动力，而提高利润率。记者了解到，如已完成年度目标的世茂房地产控股有限公司就表示，未来数月集团会应市况积极调整销售策略，全面提升项目价值，致力提高利润率。

　　金融

　　人民币升值使房地产上涨预期强烈

　　专家认为，未来的房价走势还取决于两方面的因素，一方面是货币政策上由于保增长的需要，会有一些正面因素；另外则是房地产政策方面，调控还将持续，限购和差别化信贷会继续执行。

　　信贷政策方面，近期有不少城市银行上调了首套房贷的利率，如建设银行北京分行就将首套房贷款利率上调至基准利率的1 .05倍。不过从广州银行的执行情况来看，目前基本还保持着首套房贷款9折的优惠政策，如建设银行目前对首套房贷款执行最低8 .5折，一般9折的利率优惠，而工商银行、汇丰银行等还执行8 .5折优惠。变动较大的为招商银行，该行相关人士告诉记者，目前首套房贷款利率要上浮10%，二套房贷款利率要上浮20%。

　　此外从政策层面上来说，相较于去年底“限购令”即将到期时的众说纷纭，大部分地方政府去年底延期“限购令”后，没有再标明具体截止日期。分析认为，目前楼市在复苏，各地的成交量持续放大，楼价也是今年3季度开始回升，所以明年楼市调控仍不可掉以轻心，而调控最有效的限购措施自然不会随便放开。此外保障房体系建设速度不尽如人意，更多的居住需求只能从市场满足，所以目前商品房市场首要任务是满足自住和改善型需求。放开限购等于允许投资进入楼市，对自住需求产生冲击。

　　美国新一轮量化宽松货币政策以来，人民币升值明显，此前几日甚至出现了连续六日触及涨停的情况。11月7日，美国大选传来消息，奥巴马的连任也意味着美联储未来的宽松货币政策不会轻易变更，在不少人看来，人民币的升值可使以人民币计价的资产产生上涨的预期，比如房地产行业。