库存大减北京四环内住宅仅够卖一年

　　由于土地及政策影响，四环内住宅供地稀少，所剩库存量也较少，四环至五环之间地区开始代替城区成为高价值地区。

　　数据显示，四环以内新房库存占北京所有新房库存的9%。其中，二环内的新房和二、三环之间的新房均只剩下1000多套，三、四环之间的新房库存有3472套。与此相对应，仅四、五环之间的区域，新房库存量就占北京新房库存的14%。

　　价格四环沿线均价已超4万元

　　在四环内，目前在售的高端住宅屈指可数。四环外的不少新建楼盘则定位高端，成为城市豪宅聚集的区域。

　　数据显示，截止目前，四环内商品住宅存量为9623套，比去年同期的14570套减少了将近5000套，按照目前的销售速度，四环内存量住宅的消化周期尚不足一年，一年以后，除少量售价高昂的顶级豪宅，四环以内将无房可售。存量的稀缺也直接导致了四环沿线成交价格的不断上涨，与整体市场价格走低的形势形成鲜明对比。

　　总体来看，四环沿线的高端住宅均价已过40000元/平方米，豪宅化倾向表现十分明显。从各区域的数据相对来看，西四环的高端住宅均价更高。

　　“一、二手楼盘综合来看，东四环高端项目主要分布于朝阳公园、CBD及丽都商圈，住宅均价在45000元—80000元/平方米左右；西四环主要分布在万柳区域，住宅均价在50000元—100000元/平方米左右；南四环高端住宅非常少，均价不足40000元/平方米；北四环高端住宅主要分布于亚奥及太阳宫商圈，均价在45000元—80000元/平方米左右。”专家指出。

　　专家分析认为，东部住宅发展起步较早，目前已经成型，而西部城区一直以来都是各类军政机构的聚集地，土地动迁的难度较大，因此重新整理出让的土地较少；另一方面区域内交通配套的完善程度落后于东部城区，因此该区域内普通住宅项目较为稀缺。但是随着贯穿三环西部与南部的地铁10号线二期的开通，将大大改善该区域内的交通环境，如占尽万丰路区位优势的海淀九号一经入市，必将获得极大关注。

　　户型面积多在200平方米以上

　　由于四环内供地有限，所谓的“城市豪宅”，现在已经距离城市越来越远。在此情况下，新城市豪宅和传统内城区的豪宅，在产品类型、特点、户型等方面，均发生了变化。

　　“传统的豪宅主要在于占据优越的城市核心位置，同时产品户型多呈现多样性，从一居室到四居室不等；同一社区不同户型的价格差甚至高达一倍以上，主要以塔楼为主。而新城市豪宅主要以200平方米以上低密度豪宅为主，在产品特点上更加注重高科技的应用及社区园林环境的打造，楼盘定位主题特点更加鲜明。”专家表示。

　　位于东四环外石佛营的保利东郡项目，户型是165平方米的三居—315平方米的五居。位于国奥板块的紫御华府项目主力户型是340平方米—370平方米的四居。位于西南四环的中海九号公馆项目，房源为精装住宅和联排别墅，面积为170平方米—420平方米。这些位于四环外的高端项目，均为三居—五居的大户型。比传统内城区的豪宅户型面积更大，密度更低。

　　低总价小户型住宅稀缺

　　数据显示，2012年1-8月北京四环内新增商品住宅供应共2019套，同比去年同期减少了15.6%。在“金九银十”期间，四环内预计入市的项目仅有5个左右，新增供应约500套，西部区域更是仅有海淀九号一个普通住宅类项目计划入市。

　　专家认为，土地的稀缺使得四环内的纯新项目几乎已经绝迹，区域内新增住宅供应日益减少。从长期来看，这一趋势仍将不断持续，四环内供需的缺口将不断扩大，未来更是会出现一房难求的景象，这种形势下，海淀九号这类纯住宅项目则显得可遇不可求。

　　从四环内新入市项目以及老项目后期特征来看，公寓型产品以及大户型高总价产品较为充沛，面积小、总价低的普通住宅项目在四环内极为罕见。专家认为，这一背景下，即将入市的海淀九号产品显得尤为稀缺珍贵，该项目户型产品集中在60-172平方米的一到四居，总价更是230万元起，定位于中高端产品，客群涵盖了首置刚需以及升级改善等置业需求，性价比优势尤为突出。作为四环内西部区域近期唯一入市且罕见的住宅项目，该项目最后的500席产品必将对市场产生极大冲击。

　　产品低密度住宅为主

　　由于区域特点及发展程度不同，北京四环的东、南、西、北四个方向，楼市的冷热程度也不同。

　　数据显示，四环外沿线以及四环外的区域中，高端住宅主要分布在北四环区域，占四环沿线高端住宅总量的到总量的25%，其他区域则较为分散。

　　记者了解到，北四环外的高端住宅有远洋万和公馆、紫御华府、碧海方舟主要以高层大面积塔楼及别墅产品为主；西四环外主要以低密度千万级豪宅为主，例如如园、西山壹号院。

　　专家认为，如果按四环外来看，北四环或将成为新的豪宅集中热点区域。主要在于2008年北京奥运会后，亚奥商圈、望京商圈发展迅速，成为新的城市商业区域；同时北四环外污染源较少，绿化率高，空气质量相对较好，适合居住，近年来一些高端楼盘相继在此开发建设。