深圳新房库存居高不下以价换量仍为后市主基调

　　8月以来，深圳新房价格和成交量呈现交替涨跌态势，在部分楼盘上调价格的同时，龙华却传来一新盘二期开盘8.8折的消息。业内人士昨日在接受记者采访时表示，在房地产调控未见放松，库存高企以及房企盈利缩水的现状下，以价换量仍是后市主基调。

　　新房价格波动幅度大

　　8月份深圳新房价格波动幅度明显加大，周成交均价环比震幅大多在一成以上，第一周更是环比上涨了26%。近期，新开盘的楼盘价格，较之前的同区域新盘有小幅上调，不少在售楼盘取消了前期的优惠。在回暖的市况下，龙华一楼盘二期开盘前推出了“5万抵15万”的基础上再加8.8折优惠。

　　对于深圳楼市眼下价格起伏不定、市场风向左右飘忽的状况，专家表示，对于后期房地产调控政策的最后定调，市场仍有争议，市场总体成交并不容乐观。就短期而言，市场的节奏并不一致。部分豪宅的突击入市，造成了周均价的忽涨忽跌。

　　宏观因素也加剧了新房价格波动幅度。中投证券房地产行业分析师李少明在8月20日的专题报告中称，在信贷政策松动、开发商年初以价换量背景下，需求不断释放，成交向好使房价较前期恢复性上涨，且市场对“金九银十”房价上涨预期有所提升。国务院督察组强调各地不得以任何理由变相放松调控，为防止房价反弹政策再度从紧的概率增大，行业政策环境面临趋紧，将压制行业估值提升。

　　开发商库存压力不轻

　　持续数月的回暖行情并没有把深圳新房库存降下来。据统计，7月份深圳新增一手房6185套、61万平方米，实际销售3570套、34.6万平方米；8月1日至27日，深圳新增一手房4947套、41.9万平方米，实际销售3471套、34.6万平方米，供应量大于消化量，深圳新房库存依然居高不下。

　　开发商的压力自然不轻。“招保万金”四大房企库存货值，由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。

　　随着中报披露接近尾声，上市公司的库存量也浮出水面。2012年上半年，包括上述四大房企在内的68家上市开发商实现营业收入约1118亿元，同比增长26%；净利润约170亿元，同比增长近6%。同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元。

　　尽管上半年营收情况不错，但开发商对下半年仍不乐观，“招保万金”四大房企均把灵活促销和加快去化速度作为重要目标。

　　日前，多家深圳开发商管理层向记者透露，下半年依旧采取以“跑量”为主的销售模式，消化库存，加快现金回笼仍是众多开发商下半年的第一要务。金地集团总裁黄俊灿表示，目前房地产行业政策调控的底部已基本形成，房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。

　　后市仍以价换量

　　调控政策未松动，市场所经历的“去库存”过程仍然艰难。

　　专家表示，从中央关于调控政策的最新态度和房企存货负债比率来看，以价换量的销售策略将仍是主流，但企业融资环境会有所放松，新增贷款的融资成本将会降低，房价大幅反弹的可能性不大。因为市场整体还是供大于求的，房企的库存量依然很高。如果开发商大幅提价，市场不见得买账，反而是开发商会因此失去一部分市场份额。

　　对于后期走势，专家认为，虽然开发商在前期降价基础上，有一定幅度上调价格，但普遍未提至降价以前高度。房价大幅反弹的可能性不高，原因首先在于行业库存仍在高位，下半年新增供应还会增加，开发商的策略在回笼资金；其次，预期中的政策仍在影响市场购买行为，成交量的增长较难拉动价格。

　　业内人士表示，从需求方面来看，市场成交有放缓的趋势，后期新盘如果以合理价格入市，仍然可以进一步激活市场成交。