市场机构研究报告显示,受国际经济复苏放缓及欧美债务危机加剧影响,国内经济增速持续放缓,影响消费品零售额增速回落。据统计,2012年1-5月广州全市累计实现社会消费品零售总额2,272.90亿元,同比增长13.4%,增速比上年同期(15.5%)回落2.1个百分点。尽管社会消费需求增速有所放缓,广州零售市场并未受到明显的影响,本地零售物业市场表现平稳。各业态品牌对本地零售市场的关注度依然不减,进入广州市场或在本地市场拓展开店的步伐仍在继续。
本季度,番禺区海印又一城奥特莱斯广场开业入市,为市场提供约7万平方米商业面积。新项目的入市,加上本季度部分大型购物中心为提升其商业档次而进行业态调整,造成部分商业项目空置面积增大,本季度广州市大型购物中心整体空置率录得环比上涨0.6个百分点至11.6%,而首层平均租金比上季度轻微下降0.7个百分点,录得每月每平方米741.5元。新城区项目通过引进中高档品牌商家以吸引消费者,分流部分市中心消费需求,如番禺区奥特莱斯广场;而中心区项目为提升竞争力进行业态调整,一方面迎合本地消费习惯而加大餐饮比例,另一方面则积极引进新的特色零售业态,典型案例如花城汇引进日本大创生活馆。
大型购物中心市场状况
整体供应,需求及空置状况
研究显示,2012年第二季度,位于番禺区万博商圈的海印又一城二期——奥特莱斯广场落成入市,其建筑面积约7万平方米,全市大型购物中心整体库存量上升至242.8万平方米。受新增供应影响,本季度番禺区大型购物中心平均空置率上升2.2个百分点;而白云区亦由于有项目重新招租,空置率上升0.5%;越秀区部分项目业态调整后积极引进百货品牌入驻,区域市场空置率下降1个百分点。其余各区空置率均保持稳定。整体而言,本季度全市大型购物中心空置率环比上升0.6个百分点至11.6%。
在租赁需求方面,零售品销售额下降并未影响本地大型购物中心物业的租赁市场。来自国内外精品、服饰等业态租赁需求旺盛。本季度录得多宗国际、国内品牌落户广州大型购物中心案例,如VISCAP的首家精品店、耐克品牌体验店均选址在正佳广场开店;新的业态模式HI百货租赁正佳广场6,000平方米,主打小众商品;日本大创生活馆则于本季度在中华广场及花城汇开设“十元店”;此外,来自日本服饰品牌无印良品广州首店将落户番禺永旺梦乐城。餐饮品牌中,俏江南广州首店已正式签约落户天河城7楼。
本季度超市百货业态表现依然活跃。百佳超市将进驻番禺鸿禧优活商业中心;摩登百货在北京路光明广场租赁约2万平方米商业面积;华润超市除番禺奥园店即将开业外,其Blt精品超市的首店也将在珠江新城开设。
租金分析
报告指出,2012年第二季度,广州市大型购物中心租赁市场表现稳健。由于番禺、白云区域大型购物中心库存占比增大,而该类区域大型购物中心平均租金较市中心区域偏低,使本季度全市大型购物中心首层平均租金下降0.7个百分点至每月每平方米人民币741.5元。各大区域中,受北京路、上下九等传统商业街升值加快带动,越秀区大型购物中心平均租金较上季度有所上升,升至每月每平方米人民币902.2元。其余各区市场租金基本与上季度持平。
投资分析
报告指出,在投资市场方面,本季度美国地产基金以20亿元成功购买海珠区中海光大购物中心近8万平方米物业,值得注意的是,该交易为广州迄今金额最大的零售物业收购案,也是广州首宗外资整体收购的商业物业买卖。
市场展望
今年5月份国家出台了一系列政策提振实体经济,国务院出台了11条举措稳定经济增长。随着下半年国内经济大环境好转,预计广州经济运行将呈稳中有升态势,同时消费品市场需求将随着传统销售旺季到来而有所上升,商业物业在稳健的宏观经济环境下将继续平稳发展。未来供应将集中在天河区和番禺区,其中番禺区需要一个较长的市场培育期,预计该区域在建项目将面临较大的招商压力,部分项目会因此推迟项目入市时间。
下半年广州零售市场将迎来近60万平方米新增供应,预期整体空置率将受此影响拉升。尽管新增供应量体量大,市场竞争升级,但市中心区域商业项目由于具备成熟的商圈优势和不断完善的交通、停车位配套等条件,未来租金将继续保持稳健;而周边新生商圈如番禺等因为仍处于市场培育发展期,且为未来新增供应主要集中区域,预期未来一至两年内大型购物中心受竞争压力加大影响,租金将有下调压力。
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下半年广州零售市场迎来近60万平方米新增供应
2012-07-14 | 和讯房产