深第一季度购房者信心指数渐低 降价预期上升

      [提要]2012年一季度，深圳购房者信心指数为93.5，低于全国总体信心指数102.5；同时略低于一线城市总体信心指数９４．０。在一季度全国购房者信心指数调研统计数据中，一线城市的购房者信心指数为全国各类城市中最低，而深圳作为一线城市的重要组成，更充分体现了一线城市的市场严峻性。

      2012年一季度深圳楼市——

      信心指数渐低 降价预期上升

      在2012年一季度，深圳购房者信心指数为９３．５，低于全国总体信心指数１０２．５；同时略低于一线城市总体信心指数９４．０。在一季度全国购房者信心指数调研统计数据中，一线城市的购房者信心指数为全国各类城市中最低，而深圳作为一线城市的重要组成，更充分体现了一线城市的市场严峻性。一线城市是全国房地产调控的重点，也是引导未来政策调控方向和检验已有政策调控效果的关键城市。

      或受调控阴霾，一线城市购房信心指数最低当属预期之中，其中深圳信心低迷亦有其普遍性：一方面，２０１１年末及２０１２年年初，中央政府在房地产调控上仍保持高压态势，尽管有部分城市采取间接松绑策略，但均被及时叫停；另一方面，整体市场在严格调控一年后，因为房价下行，投资升值的可能性减小，导致投资者对房产的投资意愿降到低点，特别是深圳这样投资比例较高的一线城市，投资意愿已经降低到历史最低点。

而深圳总体信心大幅低于全国总体信心，市场信心指数逐步走低

      对未来收入水平和自身购买力持乐观态度

      购买力指数变化来看，预期的购买力信心相比现状上升了５．１。这一方面说明购房者对自己未来收入增加的预期增强，而收入增加无疑会有益于消费；另一方面，长期维持在高位的房价提升了多数购房者对房价的承受度，在此轮房地产调控中，房价的快速上涨势头到目前为止被初步遏制，这也使得购房者对房价的合理回调抱有期望，如若价格回调至心理价位，有可能会积极入市。

      而对比现状和预期，深圳购房者对供应水平的信心明显上升，从８５．９上升至９３．７。分析原因，一方面是目前的房地产调控使得购房者对房价下降的预期得以增强，纷纷进入观望僵持状态，等待房价调整至合适的价位时再择机入市，另一方面，受前期投资的惯性影响，深圳房地产市场的供应仍在继续，在加剧竞争的同时也强化了购房者的降价预期。

      首置及改善类客户占比最高，楼市观望情绪严重

      据调研显示本季度深圳市场以首次置业及改善需求客户为主，随着本轮房地产调控政策的持续深入，调控效果也逐渐显现，投资需求被明显抑制，本季度占比仅为３．２％，而首次置业客户的比例达到５５．８％，改善性需求占比达到２８．４％，二者合计达到８４．２％，自住型需求成为市场的绝对主力。

      本轮房地产市场调控的持续推进和不断加码，购房者对房价下降的预期增强，纷纷推迟购房计划，进入观望状态。

      １２０平方米以下中小户型最受宠，偏好百万元以下的三房和两房

      此次调查显示，深圳购房者在置业面积上偏好７０－１２０平方米。偏好９０－１２０平方米的占比最高，达到２８．４％，偏好７０－９０平方米的占比２４．２％，二者合计达５２．６％，这说明中小户型产品成为市场的主流。对于自住型客户来讲，中小户型产品既能基本满足居住需求，又能将总价控制在自身的承受范围内，是最为理想的选择。

      总价上，购房者明显偏好于中低价位。调查结果显示，偏好１００万以下总价的受访者占比合计高达５２．６％。偏好低总价产品，一方面说明目前市场缺乏此类项目，另一方面也说明购房者的可支付能力有限，难以接受高总价产品。

      户型上，三房和两房是绝对主力需求。其中三房需求占比３７．９％，两房需求占比３２．６％，二者合计占比高达７０．５％。对于年轻置业者而言，二房和三房在实用性和性价比方面得以兼顾，成为主流，而四房对于三代同堂的家庭更为方便，也是较为主要的一种需求。

      小高层和高层是深圳购房者最为偏好的物业类型，在调查中占比均为２９．５％，合计占比５８．９％；而受制于支付能力，购房者对别墅、平层、低层类物业接受程度较低。

      购房者寄望于此轮调控政策，降价预期增强

      调研显示，深圳购房者对此轮房地产调控政策抱有较大期望，高达５７．０％的购房者认为调控仍将继续，１１．８％的认为调控会更加严厉，而预期放松和取消的仅占１９．４％。

      受访者中预期降价的占比达到５４．８％，其中预期下降１０％的最多，占比达３７．６％；预期持平的占比３０．１％，而预期上涨的合计占比仅有１０．８％，这说明购房者寄望于政策对房价的打压，看跌后市。