1月北京新建住宅成交4435套 创47个月新低

　　俗话说“五九冰河开，六九燕归来”，意味着春节过后，春天也即将来到。不过，对于目前房地产市场来说，在调控持续进行，限购、限贷仍未放松的情况下，市场要想回暖还尚需时日。

　　销售再创新低

　　根据北京住建委网站数据统计显示，2012年1月份（截止30日），北京新建住宅成交量仅为4435套，创下从2008年2月份以来连续47个月的最低值。同时，在春节假期后的29日、30日2个工作日，新建住宅签约量也仅分别为13套和103套，延续了春节前的低迷。

　　而在剔除保障房后，1月份截止30日，北京纯商品房住宅签约仅2549套。同比2011年2月份（同样受春节假期影响）也下调了30%。

　　整个1月份，北京销售过亿的单个项目仅4个，分别为逸翠园1.63亿、利山公馆1.38亿、百合湾 嘉园1.33亿、金茂家园1.22亿。其他项目均未过亿。而在去年1月份同期，单月销售过亿的住宅项目达到了60个，其中销售额最高的长阳半岛在2011年1月的销售额曾达到12.84亿。

　　销售的萎靡也带动了价格的快速下滑，北京中原市场研究部统计数据就显示，1月份北京新建住宅签约均价为17840元每平米，环比2011年12月的21151元每平米下调了15.7%，同比2011年1月份的22433元每平米下调了20.5%。

　　对此，中原地产研究部总监张大伟表示，价格的下调主要源于住宅交易的结构性变化和新盘较低的入市价格。在北京1月份成交的房源中，均价超过2万的只有383套，低价盘成交占据了2012年1月份的绝大部分。在销售前10的住宅项目中，除逸翠园 外全部为郊区项目，签约均价全部在2万以下。同时，新入市的项目如兴宇名苑 、合生悦都中心 等，其开盘售价也均属于区域内的最低价格。

　　有业内人士预计，北京住宅成交量的萎靡有可能延续整个农历正月，直到2月中旬随着低价供应项目的增加，成交量才可能恢复到去年下半年的平均水平。另从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。

　　“北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经明显出现，预期在6-12个月内房价还会有10%-20%的下调空间。”张大伟这样认为。

　　库存高企

　　在二手房方面，根据北京住建委网站数据统计显示，2012年1月份北京二手房住宅交易套数为2808套，同样创下自2008年11月实行全面网签以来39个月的最低历史记录，成交量同比2011年春节期间2月份的8468套下滑了67%。1月份的二手房均价则为20610元/平方米，环比2011年12月份的21470元/平方米下调了4%。

　　对此，业内人士称，在目前市场情况下，相比商品房税费，二手房交易环节税费过高，影响了房源的流通。同时买卖双方博弈加剧，部分商品房项目价格下调使得购房者期待二手房降价更多。去年12月开始执行的新税基相比之前上涨了2倍左右，买卖双方在目前市场情况下都不愿意承担新增加的税费。

　　此外，最近几年的住宅租金持续高位运行，且租赁房源稀缺，也导致部分出售业主转售为租。

　　而在新房、二手房销售均十分惨淡的情况下，大中城市的库存还在继续增加。某研究院最新发布的报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%。

　　其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%，库存量仍处于高位运行状态。显然，高企的库存与萎靡的销售，将进一步增加开发商的销售压力，促使房价更快的回归合理价位。