房地产市场亟须建立库存动态平衡机制

    随着去年部分一二三四线城市房价轮番上涨，去库存取得了较好的成绩。今年以来，商品房库存连续多个月持续降低，有专家断言“楼市去库存时代即将结束”。但是，在肯定大部分地区库存去化效果较为明显的前提下，排除库存布局区域出现分化的因素，从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看，“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分，建立库存与市场需求动态平衡机制，避免楼市再次陷入房价与库存“互斥”的怪圈。

    去库存取得明显成效

    国家统计局数据表明，中国今年房地产去库存较快，房地产市场仍然稳定。8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。其中，住宅待售面积减少987万平方米，办公楼待售面积减少43万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。

    随着库存去化周期逐渐收窄，市场行情也逐渐出现变化。8月房地产销售维持了7月的低迷，据统计，8月销售面积单月增速4.3%，较7月小幅回升2.3%，但绝对水平依然为年内第二低。进入“金九银十”，如果房地产销售难有明显改观，投资者对楼市的预期将发生明显变化，库存也将随之发生些微变化。

    国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。自2011年末到2016年初的四年间，全国商品房库存增加了约170%。

    从目前各地数据来看，全国除东北、西北等区域的少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期，去库存政策效果明显。

    市场库存及需求发生变化

    不过，现在就断言“房地产去库存即将结束”还为时尚早，目前并没有一个非常科学的、系统的工具来评估当前精确的库存情况。

    尤其就当前不同区域的城市而言，库存分化较为明显，部分城市库存有明显增加，一些郊区或者偏远城市库存依然较高，而一些热门区域，这一波房价快速上涨带动库存去化较快。

    有研究机构统计的数据表明，2017年8月，选取的80个城市中，有17个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到86%、57%和41%。同时，80个城市中，有61个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、九江和马鞍山的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、48%和41%。

    作为此次去库存的主要目标，大部分三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。如果以12个月作为分界线，至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月，这30个城市也是需要供地和补库存的城市。

    随着去库存效果的逐渐显现，部分城市库存不足的情况也需重视。以海口市为例，海口未被列入海南省“两个暂停”政策范围，但每年商品住宅规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积；实行商品住宅用地计划管理，商品住宅用地计划周期为半年。因此，住宅用地的供应受到一定的限制。

    下半年补库存预计会形成两条路径：一是对于去库存周期较短或存销比偏小的城市，土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。二是对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市，积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择，进而也体现出长效机制的政策导向。

    亟待建立库存与需求平衡机制

    目前从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二线、三四线城市则依然有小幅下滑的态势。究其原因，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，所以当前继续下跌的空间不大。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说，当前市场交易总体是活跃的，去库存的动力较为强劲。

    观察历史数据即可发现，当前住宅去库存周期已走过了最低点，后续将大概率步入小幅上行的通道。换句话说，去库存周期拐点已来，今年下半年供不应求的矛盾将得到较好化解，这也有助于进一步稳定房价。

    过去的种种案例表明，中国房地产发展过程中，经常会出现一个现象，库存高与房价低迷相伴相生，去库存往往会带来房价快速上涨。房价上涨过快，必然会带动销量增长，库存去化较快。供需失衡之后，调控手段介入，为了保持供需，往往又会增加供给补库存。

    在过去较长一段时间内，这种现象反复出现，只是前几年对于去库存的概念没有上升到此次的高度。随着库存快速去化，现如今业内外对去库存的言论越来越少，在近期举行的博鳌房地产论坛2017年年会上，无论业内专家还是房企，都对去库存提及甚少，去库存这个概念似乎在淡出人们视线。

    但“库存”这个指标应该纳入房地产长效机制，无论从政策制定方还是市场运营方，都应该紧绷“库存”这根弦，建立库存与市场需求动态平衡机制，避免市场陷入类似于“水多了加面，面多了加水”的怪圈，真正使得房地产能够持续、稳定、健康发展。