详尽解读“共有产权住房” 按供地价格确定售价和产权比例

    近日，北京市住建委与北京市发改委、财政局、规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并向社会公开征求意见。

 

    所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

 

　　简单说，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住。

 

 

《办法》的重要亮点

　　一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

 

　　二是实现网上申请。符合条件的家庭，登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。让“数据多跑路、百姓少跑腿”，实现高效、便民服务宗旨。

 

　　三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。

 

 

《办法》的主要内容

　　一、规划建设方面

 

　　一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

 

　　二是共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

 

　　三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。

 

　　二、审核分配方面

 

　　一是明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

 

　　二是从严限购条件，已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

 

　　三是促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

 

　　三、规范管理方面

 

　　一是已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。

 

　　二是已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

 

　　三是从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。

 

　　四、新老政策衔接方面

 

    《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。

 

 

《办法》的关键细则

 

    第一，新房新办法、老房老办法，以销售为时间节点。

　　第二，各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

　　第三，单身人士申购需年满30岁。

　　第四，有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。

　　第五，再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。

　　第六，选了房又不要的行为发生两次以上，3年内别申请了。

　　第七，个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子，看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。

　　第八，持有不满5年的只能代持机构回购。

　　第九，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。

　　第十，物业费和公维，再加上暖气费之类的，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。

　　第十一，出租指定平台，中介不能代理共有产权房的出租出售。

　　第十二，弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。

 

《办法》的出台背景

 

    2014年，住建部提出过共有产权的概念，北京等六城市试点共有产权。彼时，自住房还不等于共有产权房。从2017年8月3日之后，自住房将被新的共有产权住房替代。

 

    共有产权住房并不是一个新鲜事，此前上海在保障房中已经实施了共有产权制度，京房字专家组也参与了北京市多次对上海共有产权制度的调查和研究。

 

《办法》的申请条件

 

    共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别。1、申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

 

    同时办法中规定了4种情形，不得申请购买共有产权住房：1、申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。其实也就是说已经有房的家庭。2、申请家庭有住房转出记录的。这里没有规定时限！如果最终文件行文还是这样，那么请注意，未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，也一样不能再申请。 3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

 

    《办法》还规定，两次以上弃选3年内不得再申购！

 

    申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或

提供不真实相关证明材料，申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房，在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

 

产权份额如何确定

 

　　之前默认的是，自住房价格大约为周围房价的7成，未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。一个是市场价，一个是差价，二者不能简单相加等于全部。但是以后共有产权的房子，就不是这个算法了。从大前提看，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。 

 

    既然是政府和购房人共有产权，那么双方的各自产权份额如何确定？

 

　　征求意见稿中指出，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。

 

　　举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。

 

    购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。

 

    另外，在办理不动产登记（也就是过去的房产证）时，共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人，证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。已经购买的共有产权住房如何出租或者出售，也是大家关心的问题。征求意见稿里是这么写的，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

 

产权份额如何确定

 

    共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

 

　　这里再上市分为三种情况：

 

　　1、购房人向原分配区住建委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。

 

　　2、代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

 

　　3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

 

　　另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。