上海“类住宅”供应崛起 未来两年预计上市总量300万平

    受2016年上海“325”楼市新政对住宅限购影响，类住宅市场成交量提升明显，尤其是3月份以后持续在20万平方米、3500套去化水平线浮动。以1-7月数据为例，全市类住宅去化127.17万平方米，卖出22065套，均超过历史上任何一个年份。

    一名业内人士预测，2016年类住宅成交面积将突破200万平米、成交量突破37000套，两个数据均会比2015年翻番。

     据统计，2016年商品房销售面积季军被类住宅项目夺得，该项目为顾村板块的龙湖北城天街，全年成交2775套，合计12.65万平米。

     2016年类住宅作为“过渡性住宅产品”，销情突飞猛进，而住宅交易四季度下滑明显。2016年10月“沪六条”新政之后，办公产权的类住宅迎来火热局面。

    宅地供应减少

    在2013年上海市建设用地即突破2020年用地指标的大背景下，上海市住宅供地（含保障房）2014-2015年来持续降低，2014年宅地计划供应较2011年下降42%。而2014年完成了计划供应的80%，实际供应量仅563公顷。一名房企投资部人士认为，这对于超过2500万常驻人口的上海来说，是远远不够的。

     2011年2月1日上海对已拥有2套及以上住房的家庭暂停售房。反映在土地市场便是土地供应计划逐年缩减。2011年上海成交的纯宅地可建面积达1385.84万平方米高峰后，在2012年下滑近4成至855.78万平方米。2016年1-7月纯宅地成交量仅为290.53万平方米。

    宅地供应减少也意味着成本增加。信达地产在2014年开始涉足上海市场，以23.6亿元买下3幅地，总建筑面积28万平方米，彼时拿地均价8000多元/平方米。而该公司2016年在上海拿的地块楼板价已达3.7万元/平方米。

     住宅供应缩减，带动拿了商办项目的房企寻求产品规划转型，类住宅产品的开发热度空前。2013年上海商办土地成交出现最高峰，达到940.7万平方米。

     据预测，，2017-2018年类住宅上市总量可达到306万平方米。

    政策的意外影响

    类住宅的兴起还有政策因素影响。

    “7090”政策的实施间接带动类住宅与商品住宅总价差拉大。统计显示，2009年70平方米以下项目推出量越来越少，2014年以来70平方米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。2016年1-7月，两者价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格，同期类住宅套均总价，占小户型住宅总价的60%。

    此外，2016年楼市调控也令房企考虑在商办土地的投资有所加码，拿地排行前七位的房企一共拿了总建筑面积为115.12万平方米的商办用地，同比2015年相差无几。主流房企为宝龙、龙湖、绿地、旭辉、陆家嘴等。

     同年2月下旬，上海出台《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。对于商办类用地，自持要求较以往大为提高，同时，部分地块对办公出售的最小分隔面积也有限定，无形中大幅减少了此后类住宅上市量。