楼市政策风向标在变？广州离＂冻起来＂还差得远

　　多家媒体报道，这个“五一”小长假出现了与以往不同的情形：一线城市的楼市进入“速冻”模式，二线城市则大热火爆。应该看到，一线城市的“速冻”以沪深为标本，实际广州离“冻起来”还差得远。

　　3月25日，上海市出台新政之后，新房、二手房成交量萎缩，消费者开始观望。因此，人气不足也是跟新政出台后，整个市场观望情绪浓厚有关系。今年“五一”期间的上海房展会遇冷；同为一线城市，深圳楼市的变化更加剧烈。有机构统计，五一小长假的第一天，深圳新房只成交了10套，与以往动辄上千套的成交量相比，这个数字堪称开启了“速冻模式”。与此同时，部分热点二三线城市却呈现出另一番景象：排队抢房又重出江湖，“五一”期间楼市上行迹象明显。

　　全国各城市的楼市冷热不均是个老生常谈的话题，否则也不会有“分类调控”和“因城施策”的出现了。不过，有观点认为，一线楼市受到调控的影响最为直接，是典型的“政策市”，因此，它们的“风向标”地位正在受到挑战；所以，二三线城市正在取代一线成为新的风向标。这种观点相当有“双标”的嫌疑。实际上，部分目前火爆起来的二三线城市，也一样是“政策市”效应在起作用，并不完全是市场供需关系在主导。

　　首先，一线周边的二三线城市明显受到一线调控的“溢出”影响，例如，上海的限购限价，就给周边的苏杭等地带来了更多机会，就好像惠州从一个楼市成交并不起眼的三线城市一跃为全国瞩目的部分原因也是拜深圳调控所赐。

　　其次，从总体而言，“去库存”的大方向制造了更多机遇，其中就包括政策的利好。“去库存”的利好初衷是向库存高企的三四线城市倾斜，但是一线率先火爆遭遇冷处理，而二线城市却不在此列，大环境的宽松最明显的效应是对买家的心理产生积极的影响，所以，无论库存是否够高，二线和部分三线城市的楼市也迅速被调动起来。说到底，这一轮仍然是“政策市”，在这个意义上，二三线城市也没能避开这个标签。

　　尽管“政策市”的前提确立，风向标的“争夺”还是值得商榷的。一线交易冷下来，并不代表这些城市不再是“风向标”，越是调控收紧，越是说明这些城市的楼市趋势是必须受到重视的；而二线城市所谓的“风向标”意义，在一定程度上是受到一线城市的影响和牵制的，并不完全取决于自身的市场供需关系。

　　可以说，从阶段性楼市交易和房价走势上，二线城市和部分三线城市，既没有一线的诸多限制，也比高库存三四线城市要更加活跃，具备一定的指向意义。但是，从长远来看，“政策市”下的风向标，受到的影响太多，随时转换都有可能。在长效调控机制真正建立起来之前，这些风向标最多是政策风向标，而不是完全意义上的市场风向标。