房企投资海外地产图谱：国企热衷大型商业综合体

    早些时候，来自英国数据服务机构fDi Markets的一组数据显示，尽管全球新兴市场经济放缓，许多发展中国家的外商直接投资相应减少，不过，这些房地产开发商仍然对境外投资保持着高度热情。其中，近期房地产领域的跨境新建投资增长，其在很大程度上应该归功于来自中国的房地产开发商。

    日前，戴德梁行大中华区策略发展顾问部董事容亚当在接受记者采访时表示，现在大部分中国发展商会将海外地产开发的市场瞄准东南亚和非洲，这些发展商一般是中国大型国营房地产企业，比如招商局、中铁、中航等公司。

    他介绍，这些中国投资海外房地产的大型国营企业，一开始业务大多是集中在当地的代建、资源开发、交通、港口、桥梁等项目，在当地市场壮大成为一家大企业后，会逐渐发现房地产开发投资的市场。

    东南亚与非洲

    上述fDi Markets报告也进一步显示，2014年对全球跨境新建投资增长贡献最高的就是房地产领域。据fDi Markets的估测，去年全世界大约有810亿美元的资本投资于各个国家的新建房地产项目，占到全世界跨境资本新建投资的12%，也一举超越了煤炭、石油和天然气等传统境外投资行业和领域，成为外商直接投资最高的领域。据悉，去年全球有425个新建投资房地产项目，较2013年增长了近一半水平。

    中国也是目前世界上跨境资本新建投资最大的投资国，去年中国的海外房地产项目投资达到了160亿美元。

    “中国房地产从2014年开始，中国的FDI（Foreign Direct Investment，即外商直接投资）已经超过了外资对内直接投资。”容亚当在评价中国发展商对海外地产投资迅速增长时评价说。

　　上海绿地集团是全球跨境资本新建投资企业中的翘楚，绿地集团在去年对全球的直接对外投资金额最多，公司包括在韩国首尔和马来西亚Sohor在内的大型房地产开发项目在内，绿地集团对外介绍公司在去年的对外直接投资金额预计达到了80亿美元。除了上述两个地区之外，绿地集团也在与其他房地产开发企业合作开发位于泰国的房地产项目。

　　但中国民营房地产企业对投资海外地产同样兴趣浓厚，万科企业、碧桂园集团等国内知名民营房地产商已在海外布局多个地产项目。

　　“中国民营企业投资海外地产有一点区别，他们在中国大多擅长文化旅游、高端住宅等地产项目的开发，这些专业房地产开发商在海外做同类项目会具备非常大的优势。”容亚当说。

　　现在中国资本投资海外地产主要选择两种投资标的，一种是直接投资购买海外的商业资产，比如写字楼、酒店等物业，这种类型的投资集中在发达和成熟市场，比如美国、欧洲、新加坡和迪拜等一些核心城市。

　　容亚当认为，今年中国有很多资本收购欧美成熟市场的酒店和写字楼资产，主要是两个原因。一是酒店和写字楼这种物业收益相对稳定，以此减少投资风险，比如伦敦酒店的房价一般不会低于100英镑。

　　二是现在去往成熟市场的中国游客越来越多，即便是海外优秀的酒店品牌可能也不能准确找到中国游客的需求，中国游客成为很大的客群以后，满足这部分客群需求以后，这些酒店经营的业绩还会有继续增长的空间。

　　另一种是房地产开发投资，这些发展商会选择在东南亚和非洲等发展中国家市场。

　　“也有一些中国发展商在美国、欧洲等城市进行房地产开发，但是当地的一些开发商实力已经非常强，如果国内发展商不能够准确把握当地市场，风险会很大。”容亚当介绍说，但是在非洲和东南亚市场，当地发展商对操盘大型商业综合体项目在经验和资本上都相对较弱，在这些国家来自中国的开发商就有很强的优势。

　　据记者了解，万科企业已经在美国纽约和旧金山两个城市投资开发了近十个房地产项目，但无一例外，万科企业均是选择与当地房地产商合作，并由当地发展商操盘开发，而万科则对这些项目提供一些咨询和建议。

　　能力的欠缺

　　“中国发展商越来越多地投资到海外地产，但是这些走出去的中国发展商，他们的能力和对当地市场需求的把握仍然欠缺。”容亚当这样评价。

　　他举例说，曾经有一家中国发展商在日本买到一块土地，当时价格也非常优惠，准备在这宗地块上进行开发。当进入到这宗地块的前期策划阶段时，才发现这宗地块根本不能进行开发，它类似中国的基本农田，用地性质是农用地，无法进行土地性质和规划的变更。

　　“这家中国投资商在日本遇到的问题，可能美国或者欧洲的投资商到中国也会遇到这样的问题，因为他们没有基本农田的土地概念，但中国发展商对这个概念其实是非常熟悉的，造成这种尴尬的，主要是日本用其他的术语来表述基本农田的概念。”容亚当说，最后这家中国投资商在这个日本项目上出现亏损。

　　他也进一步介绍，他发现在服务国内地产项目开发与海外地产投资时，两者之间存在一个很大的区别就是法律环境，因此要帮助这些投资商和发展商准确把握当地的法律环境。

　　其次，海外地产业务拓展中，也要求对当地市场有着宏观的理解，比如消费者的购买力、当地人的购买习惯，需要做更加细化的研究。

　　容亚当告诉记者，戴德梁行之前帮助一家发展商规划过一个老挝的商业综合体项目，介入这个项目之后发现，老挝当地市场有一个特点就是其邻近泰国，而泰国物价水平比老挝要低，所以一到周末，许多老挝居民会到泰国购物。

　　“所以，在老挝投资商业项目非常有难度。”容亚当说，戴德梁行在给这个老挝的商业项目进行规划时，在商业业态上进行了调整，提高了餐饮娱乐的比例，减少零售部分的业态，让这个商业项目适应和满足当地市场需求。

　　投资商业综合体

　　中国发展商在投资海外地产选择标的项目时，多是投资商业综合体项目。并且，一般会选择大规模和大体量房地产开发项目。

　　他介绍，比如非洲市场相对落后一些，非洲缺乏足够完善的信贷市场，所以客户群相对较窄，购买力较强的客户才能投资房地产，因此商业综合体项目成为地产投资开发的首选项目类型。“比如中航在肯尼亚投资开发了一个商业项目，已经动工，这个项目未来会成为东非最大的综合体项目。”容亚当告诉记者。

　　这些中国发展商之所以选择大体量、大规模房地产项目，容亚当分析主要是出于规模效应上的考虑。并且他也认为，在海外大规模、大体量地产项目的开发上，中国发展商充满优势。

　　他介绍现在中国发展商在东南亚和非洲市场的房地产开发项目投资的IRR（Internal Rate of Return，即内部收益率）会达到20%以上，这是一个很高的水平，因为国内很多房地产项目的内部收益率只有12%到15%左右。

　　“如果在海外投资选择小体量项目，其实是没有多大意义的，虽然投资回报率会很高，但是成本也很高。”容亚当向记者举例说，比如发展商从中国往海外外派一名员工，支付的薪水可能是国内的3倍左右。

　　所以，这也意味着，如果这些发展商在海外投资开发一个小体量地产项目，虽然回报率很高，但不一定赚钱，因为成本非常高，所以必须有规模效应。

　　资本和资金是支撑这些“出海”的中国发展商的重要动力之一。当前人民币面临贬值压力比较大，对这些中国发展商投资海外地产而言，会是很大的阻碍和压力。

　　容亚当说，人民币贬值压力，对阻碍中国发展商投资海外是难以解决和规避的问题。

　　“但是，应该考虑到的是，有很多国内大型发展商在这些海外市场的规模已经非常大，他们也计划长期在这些海外市场深耕，所以汇率变动和人民币贬值的影响较小。”容亚当说，对很多刚刚起步海外地产投资和许多民营发展商而言，人民币汇率变动对这些发展商投资海外地产的影响更大一些，风险也会更高。

　　这些中国发展商投资海外地产过程中，在资本对接上，海外市场除了成熟市场以外，其他市场的金融业并不是特别发达，所以对来自国内的资本依赖程度会很高。

　　但是东南亚市场对中国发展商投资而言是个例外。

　　“因为银行业一般控制在华人手上，所以当这些中国发展商投资东南亚市场的地产项目时，这些当地银行也很乐意提供贷款和资金的支持”容亚当说。

　　另一方面，容亚当介绍，东南亚当地的购买力和市场水平相当于中国十年前的发展水平，当地人赚钱以后对投资房产的意向很强烈，因此东南亚当地的文化和客户需求也有利于房地产投资开发。