天津二季度楼市持续升温　城里城外现冰火两重天

    受“3.30楼市新政”、央行三次降息、天津市公积金新政等系列政策的叠加效应，二季度天津楼市持续升温，其中二手房交易表现活跃。但市内六区、环城四区和远郊县的房价、销量分化严重，城里城外呈现出冰火两重天的景象。业内人士预计，７月份天津楼市量价将与６月大体持平，但不排除受天气炎热等因素影响，天津楼市成交量或有小幅下降的可能。

　  二季度楼市持续升温 二手房交易活跃

　　今年３月份以来，天津商品住宅交易面积和成交均价均有一定增幅，楼市持续升温态势明显。国家统计局日前发布的２０１５年５月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，天津新建商品住宅价格和二手住宅价格环比分别上涨０．２％和０．６％，这已是天津房价连续第三个月呈上涨走势。

　　业内人士分析指出，“３·３０楼市新政”、央行三次降息、天津市公积金新政等系列政策的出台，使得今年二季度天津二手房交易市场持续升温，交易量已经连续３个月突破万套。相关统计显示，今年上半年天津二手私产住宅交易量更是达到５３８４５套，成为近十年上半年交易量的峰值。

　　据统计，４月天津市二手私产住宅共成交１１５０５套，是２０１３年３月以来天津二手房销量最高的单月。与３月相比上涨４６．７％，与去年同期相比上涨５９．２％；成交均价为９８３５元／平方米，环比上涨３．０％，同比上涨６．６％。

　　５月份二手私产住宅数据虽然环比有所回落，但仍突破了１００００套大关。据统计，５月天津市二手私产住宅共成交１１１８４套，环比下滑２．８％，同比上涨９３．５％；成交面积９６．３万平方米，环比下滑０．５％，同比上涨７．５％。

　　二手房交易市场的“高歌猛进”一直延续到６月份。统计显示，６月份天津二手房交易成交１１３０５套，环比增长１．１％；成交面积９８．１万平方米，环比增长１．９％；每平方米均价１０３２５元，环比上涨１．４％。

　　记者走访南开区、西青区、北辰区等多个房地产交易中心获悉，近期前来办理二手房交易的消费者越来越多，其中楼层位置优越、交通便捷、面积适中的改善型房源更是备受消费者亲睐。

　　值得注意的是，楼市的持续升温提振了房地产企业的投资热情和信心。据天津市统计局最新统计数据显示，今年１月至５月，天津市房地产开发投资７５１．１２亿元，同比增长１０．８％。其中住宅投资４８８．５９亿元，同比增长８．５％。

　　市场分化严重 城里城外冰火两重天

　　据天津市国土资源与房屋管理局“每日房价”数据显示，２０１５年上半年，天津新建商品住宅成交量几乎与去年持平；但均价同比上涨１５．６％，突破“万元”关口达到１１２７１元／平方米。

　　业内人士分析称，如同全国一线城市房价坚挺、二三线城市房价低迷态势一样，在系列政策利好刺激之下，天津市内六区、环城四区和远郊县的房价、成交量两级分化严重，城里城外呈现出冰火两重天的景象。

　　记者了解到，天津的中心城区，在过去几年，由于土地出让金普遍较高，因而导致一手房投资空间比较小，出现一手房和二手房成交量倒挂的情况。“城外能保持一个较快的销售量就已经不错了，中心城区房价可能会有一定幅度的上涨。”天津中原投资顾问部总经理高飞说。

　　机构高管告诉记者，“３·３０楼市新政”无疑可以盘活市区和城郊一部分的存量二手房。“这可以弥补新建商品房市场价格比较高、供给量比较少的短缺局面，同时也会对交易量有一个放大效应。”

　　记者梳理发现，今年上半年天津市新房市场分化明显，其中市内六区量价齐涨；环城四区成交基本保持稳定，仅西青区实现了量价双增长；远郊区县量跌价涨，新建商品住宅成交套数下跌将近３０％。

　　分区域来看，今年上半年市内六区新建商品住宅成交７２３０套，同比上涨６０％，成交均价２１８６８元／平方米，同比上涨１．９％。受天津自贸试验区区政策利好影响，今年上半年滨海新区新建商品住宅成交量达８３３５套，超过武清区跃居天津市第一，同比涨幅达到６６．３％。

　　三大利好推动天津楼市持续升温

　　采访中多名业内人士表示，天津楼市持续升温归功于“３·３０楼市新政”、首付比例下调、央行年内三次降息降准等三大政策利好因素。

　　首先，“３·３０楼市新政”使得天津房地产市场活跃度上升，交易环境利好，也使得刚需改善客户齐入市，特别是改善客户增多。尤其是实行营业税五改二后，使得刚过两年的房源在市场上流通数量增多，其业主也加入到改善大军中。

　　住建部政策研究中心主任秦虹说，过去很难分清二套房是基于投资性需求还是改善性需求，故而严厉的政策甚至有些“惩罚性”的味道。

　　其次，首付比例的下调减轻了购房者的购房成本。５月２５日起，天津市对公积金政策进行调整，一是个人或家庭首套房的首付比例由原先的３０％降至２０％，同时二套房的首付比例由５０％降至２０％；二是将个人申请公积金贷款的最高限额由原先的５０万元提高至６０万元。

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹分析说，首付比例下调将极大减轻居民首付负担，提高当期购买能力，推动改善性需求入市。在采访中，多位天津市民也表示，对于普通工薪阶层而言，首付的压力减轻了，让很多资金相对短缺的消费者更容易在短期内能够买上房子。

　　第三，央行年内三次降息降准刺激不仅降低了房企的融资成本，更促使一些刚需型消费者入市。“对于开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本”，在钟文辉看来，央行６月２８日起实行的定向降准及降息之后，大型品牌房企更易获得银行的信贷支持，房地产行业离强者恒强的寡头时代又迈进了一步。

　　高飞表示，此次贷款利率下调将有助于进一步降低购房者的购房成本。以住房公积金贷款额８０万，贷款３０年，等额本息还款方式为例，降息前月还款额为３７０４．９２元，降息后月还款额为３５９２．３６元，降息后借款人每月少还１１２．５６元，３０年总共减少利息支出４０５２１．６元。

　　业内人士预计，７月天津楼市量价将与６月大体持平，但不排除受天气炎热影响及部分区域前近几个月住房需求集中释放，７月天津楼市成交量或有小幅下降的可能。