深圳三盘“日光”销售额70亿 热门区域房价破4万

    周末的暴雨红色预警，并没有浇灭深圳市民的购房热情，新入市的三个楼盘全部“日光”，销售总额共计约70亿元。“3·30新政”后，深圳楼市似乎结束了筑底过程，在去年反弹的基础上，开始大幅上涨。虽然国家统计局的住宅销售价格数据显示，深圳房价仅上涨1.8%，但如果聚焦热门区域，会发现房价的上涨幅度甚至可以用“非理性”来形容，如半年内新房单价接连突破三万、四万的龙华片区。

    热门区域房价破4万

    上述三个楼盘所在的区域，原属深圳楼市的房价洼地，但在近半年的抢房潮中，这些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“蓝筹”福田片区的架势。目前，福田片区的二手房均价为每平方米4万元。

    短期看，龙华片区的上涨行情，始于一宗被拍出的地块。去年9月30日，央行放松限贷政策后，深圳楼市回暖。当年10月，深圳拍出全年唯一一块住宅用地，楼面地价为每平方米2.5万元。在当时这一价格十分惊人，这与其周边二手房的价格相当。

    在此鼓舞下，龙华片区迅速释放了之前市政规划的利好。记者发现，几个新盘现场甚至出现了来自香港的置业者和炒房者。去年11月，中海锦城以均价3.25万元开盘，龙华新盘房价首次“破3”;今年5月23日，中海锦城又加推项目，将龙华新房带入4万元时代。

    美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”不奇怪，主要缘于市政规划。目前，深圳北站商务中心的建设已全面启动，该片区还聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商业综合体。等到广深港高铁全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，30分钟可直达香港西九龙。

    南山西丽片区的情况与龙华类似。2014年以前，入市项目寥寥无几。自从2010年市政规划将此定位成深圳硅谷和南山国际知识创新村后，包括万科、特建发在内的房企纷纷进驻，2014年开始成为深圳住宅供应热区。

    数据显示供大于求

    除了市政规划，在谈及深圳楼价时，供需是绕不开的话题。

    一名上市房企高管向记者表示，一方面深圳土地供应太少，另一方面人口净流量又持续为正，且常住人口平均年龄仅34岁，所以不少炒房者甚至来到位于深圳与惠州交界处的楼盘大量买房。

    从2011年开始，深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低，已逼近无地可供的地步。根据中国指数研究院的数据显示，2013年深圳仅出让三宗，共计13.2万平方米，较2012年出让面积缩减超过70%。2014年，更是直接减少到只出让一宗地，这使得深圳每平方米地价从3618元(2011年)、5109元(2012年)、10649元(2013年)一路上涨到25093元(2014年)。

    深圳住宅市场还有来自城市更新(旧改)的项目补充，但是深圳规土委相关负责人表示，一直以来，城市更新用地都侧重于战略性新兴产业用地，未来占比会较现在更为明显。这意味着，住宅用地供应还将会压缩。

    不过，从住宅市场的数据上看，深圳楼市的供需似乎又并没有那么紧张。深圳商品住宅销供比在经过2009年的高点后，整体呈下降态势。从2010年到2014年的5年间，批准上市面积为2521万平方米，销售面积1800万平方米，批准上市套数约27万，销售套数约20万套，平均供销比为0.71。

    这意味着，至少还有30%的房源成为库存，深圳供销比远低于上海1:1的水平，至少不能算是供不应求。

    另外，自从2008年新开工面积(471万平方米)与竣工面积(444万平方米)大致持平外，此后深圳的新开工面积一直远远大于竣工面积。2013年高点时，甚至达到910万平方米:196万平方米。

    从上述数据来看，深圳这座城市似乎正处于楼市大供应的前夕。

    产业人口聚集效应

    在四个一线城市中，深圳房价近期涨幅最大。业内人士认为，这与深圳的产业转型已渡过最艰难时期不无关系。

    中国社科院最新发布的2015年《城市竞争力蓝皮书》称，在去年中国城市综合竞争力排名中，深圳首次超越香港，跃居榜首。

    上述上市房企高管称，深圳有些企业是别处找不到的，像平安、华为、腾讯，这些企业的员工不仅年轻，而且购买力强，怎么可能不买房子?

    从“三来一补”的外向型经济，到如今的总部经济、科技园创业、前海跨境金融，深圳已开拓了六大战略性新兴产业，2014年互联网产业、新一代信息技术产业、文化创意产业均呈现两位数以上增长。第三产业占GDP的比重达56.5%，创历史新高。

    产业成功转型，不仅推动了人口聚集，更使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指标上均在国内排名第一。

    不过，仅基本面向好，也许并不足以支撑像龙华片区跨越式的增长。上述房企高管说，购房者的消费心理也起了作用。何倩茹称，最近上涨火热的片区已提前预支了未来几年的升值潜力。