李嘉诚套现路径：弃商用物业留住宅

      “李嘉诚的企业实际上是多元化的综合体公司，他一直不想把自己定性为房地产公司。”一位在港从事相关行业人士向记者透露，“长和系”打折出售中国香港楼盘，以及频繁出售其位于中国内地的物业，从投资者角度来看，这是清理投资回报率较低的资产的正常交易，获得的资金可以投向其他新兴产业或投资回报率更高的产业。

      据不完全统计显示，自2014年1月份至今，在一年多的时间内，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现逾738亿元人民币，其中出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元人民币。

      值得注意的是，有消息人士向记者透露，梳理李嘉诚在中国内地出售资产的路径图可发现，事实上，李嘉诚出让的基本都是商用物业，包括写字楼和商场等。而对于住宅项目，李嘉诚则更多地选择留在手中。

      而对于其在上海的住宅项目是否有打折销售计划，记者致电长江实业上海相关负责人，其表示，“不清楚”。

      套现路径图有玄机

      从李嘉诚家族“套现路径图”可发现，中国内地物业、中国香港旗下多元化资产、包括壳公司等资产为其套现的主要贡献者。在中国内地物业方面，据不完全统计，自2014年1月份至今，李嘉诚家族通过抛售中国内地物业累计获得129亿元的套现总额。

      2014年2月份，李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心，此项交易是长三角地区内有史以来金额最大的有稳定收益物业的整栋交易；同年4月份，李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元人民币将北京盈科中心售予泰国大型海外房地产私募基金公司基汇资本；8月份，李嘉诚长和系持股公司李嘉诚旗下基金ARA以15.4亿元人民币抛售虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦，新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5亿美元的价格接手；11月份，泛海控股正式以38.2亿港元(7.7502, 0.0001, 0.00%)（约合31亿元人民币）接手李嘉诚旗下和记港陆71.36%的股份。而和记港陆旗下资产主要包括位于上海的两栋投资性物业。

      此外，在中国香港地区，李嘉诚也在整理资产。据不完全统计显示，2014年至今，李嘉诚在港通过出售资产或者其他方式套现了761亿港元（合计约609亿元人民币）资产，其出售的资产中有房地产项目，也有其它产业的资产。

      2014年1月22日，同属李嘉诚旗下的电能实业分拆港灯电力投资上市，集资约241亿港元；同年3月份，李嘉诚转而将屈臣氏股份近25%作价440亿港元卖给新加坡主权基金淡马锡；同年3月14日，和记黄埔旗下在新加坡的上市公司和记港口信托，减持亚洲货柜码头60%股权，套现最多24.72亿港元。

      近日，继去年的一次七五折优惠售楼之后，李嘉诚旗下的长江实业再次在香港甩卖楼盘。日前，长江实业以八折优惠促销将军澳日出康城的某一楼盘，推出的740套房源在9小时内即被抢购一空，总成交额达到55亿港元，约合人民币43.5亿元。

      甩卖楼盘未亏损

      事实上，李嘉诚套现如此多的资金，其流向何处？据记者了解，根据其投资旗舰和记黄埔2014年中期的财务报告显示，欧洲已成为其收入最重要来源，贡献了43%的总收入，光英国就贡献了18%；加拿大和香港分别贡献了14%、15%，中国内地为11%。

      而根据媒体搜集的李嘉诚近期以来的投资方向发现，其大规模投资以航空业为主，小规模投资却从社交网络延伸至食品科技，其中不乏新奇产物。

      “我认为出售资产的交易是明智的，这是一种分散投资风险的策略性转让资产。”上述在港从事相关行业人士向记者透露，从全球商用物业分布图来看，中国门户城市（包括北京和上海）持有型商用物业投资回报率并不高，流通量也相对较少，从资金借贷角度看，投资回报率被进一步压缩。

      此外，该人士进一步称，从投资者角度而言，外国房地产投资基金已经不在中国活跃。从全球市场来看，对商业物业的投资多转向纽约、伦敦等门户城市，其投资回报率更高。

      而对于李嘉诚打折销售中国香港楼盘而言，其清货的目的比较明显，但从算总账角度来看，其实李嘉诚并未亏损甩卖楼盘。

      内地住宅项目缺席套现名单

      值得注意的是，有消息人士向记者透露，梳理李嘉诚在中国内地出售的基本都是商用物业，包括北京、上海、南京等地的写字楼和商场等。而对于住宅项目，李嘉诚则更多地选择留在手中。换言之，住宅项目资产几乎缺席了李嘉诚的套现名单。

      而从媒体的报道中可知，“长和系”近两年在中国内地已经鲜少出击土地市场。有报道称，在2011年以前，长江实业与和记黄埔每年都有一些土地储备吸纳，土地成本比较稳定。但2012年5月份购入上海一块住宅用地之后，“长和系”在内地市场上再未有一块土地入账。

      不过，记者翻阅长江实业和和记黄埔公告获悉，截至2014年11月30日，长实集团及和黄集团两家公司将向重组后的长地集团转让1.7亿平方尺(约1889万平方米)可供发展的土地储备，其中1.58亿平方尺来自中国内地，这意味着九成土地储备位于中国内地。

      对此，上述消息人士向记者直言，李嘉诚近几年已经没有在中国内地土地市场拿地，因为近几年内地土地价格一路水涨船高，已经触及土地成本占所有成本超过70%的水平线，而“长和系”所储备的住宅项目多是几年前获得的土地，借助于土地增值空间，其住宅项目具有高利润回报率，而且当前市场下，住宅需求依然存在，且近期正有涨价的迹象，因此其不出让这些资产颇为正常。

      以记者曾实地走访的长江实业旗下项目湖畔天下为例，据相关机构提供给本报记者的数据显示，长实湖畔天下项目产权起始时间为2008年7月24日，这意味着该项目是2008年拿地，而其最早开工时间则为2010年8月7日，超过2年以上。此外，该项目直至2013年9月7日才第一次开盘。

      一般来说，以中国内地开发商的开发速度来看，一个住宅项目从拿地到清盘一般为三年时间，若超过三年尚未清盘，则意味着该项目剩余房源为滞销存货，因其土地成本过高，这种滞销存货量越高对房企资金链压力越大，所以开发商都在加快周转以保项目利润。而长实湖畔天下项目从拿地到第一次开盘用了长达5年多的时间，可见其开发速度之慢。

      而对于长江实业是否正在打折销售，或者计划打折抛售上述项目，上述长江实业负责人向记者表示，“不清楚”。