营业税免征期“5变2” 逾35%二手房或免税

      30日，多个国家部委密集发文，一揽子楼市新政终于尘埃落定。央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。而财政部同时通知，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

      楼市政策靴子落地，将如何影响广州楼市?广州楼市能否迎来复苏回暖的拐点?滞涨多时的房价会不会有所反弹?……“楼市新政的力度超乎预期。”多名业内专家纷纷表示，楼市新政的力度超乎预期，广州一二手楼市成交可望迅速回暖，预计开发商将借助政策东风加快“走量”，房价短期内不会马上反弹。

      中介人士表示，在广州二手房市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。

      二手房首付比例降低促改善型置业加快入市

      市民盛先生前不久一直在看房。他家第一套房的贷款即将还清，现在手头有了一些积蓄，由于第一套房只有70平方米左右，他准备再购买一套面积大一些的房子，但是却被七成首付的条件给吓住了。

      像盛先生这样由于自有资金不足而换房受阻的改善型置业者还有不少。而央行、住建部、银监会30日联合下发的通知有望解决他们的烦恼。按照规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以广州一套市值200万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例七成计算，首付款140万元，若首付比例降为四成，则减少60万元，至80万元。

      “原先预期是二套房改善置业首付降到五成，现在超出预期。”研究员说。

      “如果说由于限购、限贷等调控政策限制住的购买人群是100人的话，这次政策已经释放出50人的购买力了。”一位房产中介项目部经理表示，楼市新政的力度超乎预期，广州一二手楼市成交可望迅速回暖，目前开发商以走量为主，不可能马上就出现量价齐升的状况，买家也需要时间过渡。

      “此前的贷款政策很难与支持改善性购房联系起来。”专家分析说，2013年第二次购房贷款首付提至六成，近10个城市甚至高达七成，利率要上浮10%—30%，这样的限制性政策本身就不合理。“实际上，世界上没有任何一个国家第二次购房的首付那么高。”专家认为，准确地说，下调二套房首付和利率不是“救市”，而仅是恢复到严厉限制改善购房之前的正常水平，是贷款政策的回归。

      专家说，此次第二套首付下调对市场预期的影响是正面的，力度非常大。去年的9·30新政已经对部分第二次购房放松，本次下调进一步增强购房人的信心，强化政策支持购房需求释放的信号，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。

      房产专家韩世同表示，二套房首付最低比例降至四成，将会促进成交量，这也是业界期盼。

      免征营业税二手房源有望增加超一成

      按照财政部的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

      业内人士表示，由于此前营业税大多摊到买家头上，营业税缩短为满2年免征，可以帮助大量刚需购买力入市，楼市会快速回暖。

      上述中介人士表示，营业税免征年限由五年缩短至两年的新政对于广州二手房市场的刺激作用将十分明显。他表示，以2014年全年促成的二手住宅买卖交易看，业主持有物业年限不足2年的比例是50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%，也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。而实际上在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。

      “现在，中介已经将发展的重心放到了二手房销售上。”上述中介人士说，如果该政策落地，广州二手房市场免税房源数量将增加，部分年龄近乎于新房的二手房将无负担入市，这些免征营业税的房源将成为接下来二手房市场主打产品。

      上述中介人士表示，今年以来，广州二手房价格保持平稳，议价空间维持在5.3%左右的幅度，而接下来随着一系列楼市新政的落地，有可能会改变部分小业主的预期，导致二手房房价的反弹。