红五月未现分析称房企降价潮或拉开序幕

  5月通常为房地产企业一年销量的第一个高峰，但今年的“红五月”并未出现。

      数据显示，5月份新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9%，同比减少24%。前5月共成交7038万平方米，同比降幅达19%，整体市场依旧没有明显起色。

  与此同时，房价拐点开始显现。另有数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

  一线城市成交萎缩更为明显，库存明显升高。大型房企尤其是存货较高的超大型房企，面临的压力更大，预计市场接下来将上演大型房企降价潮。

  中报业绩压顶

  尽管部分企业采取降价或折扣策略以价换量，但1-5月大多数大中城市成交量同比去年同期下滑，价格下滑并未带来成交量上行。

  以开盘认购率计算，据监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%。2014年以来，机构监测的21个城市，平均开盘认购率一直处于低位徘徊。

  一线城市成交尤其惨淡。端午小长假期间，京沪等地楼市成交再创新低。北京市住建委网站数据统计显示，端午小长假，新房和二手房三天仅签约394套，创下7年以来同期最低。

  楼市成交低迷使得房企业绩黯然。数据显示：20大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%。A股117家上市房企一季报及业绩预报显示，117家房企的合计净利润为96.49亿，相比2013年同期的127.36亿，下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。

  分析认为，上市房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力，特别是6月份，很多房企将最后一博。预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加。

  专家表示，从4-5月份市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势；有业绩压力的房企势必会采取大范围的以价换量。不仅仅常州、杭州、无锡、成都、北京等城市，其他明显供大于求的城市或区域板块，都有可能发生大幅降价的现象。

  大型房企主导降价？

  在房地产开发商和购房者的价格和心理博弈中，市场氛围悄然改变。

  地方政府坐不住了。海口市发布通知，6月1日起在海口市购买单套120平米以上新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。这被解读为买房可增加入籍户口。此前，已有南宁、铜陵、扬州、芜湖等城市先后推出各类措施维稳楼市。

  业内人士认为，虽然成交量持续大幅下滑，但购房者普遍认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，仍然保持观望。

  影响楼市最关键的因素信贷并没有放松。虽然央行表态支持首套房贷，但大多数商业银行仍未下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。北京、深圳多家中介机构人士称，从调研情况来看，目前首套房贷仍以基准利率为主，上浮程度视购房者个人资质而定，最高上浮10%。

  专家表示，“央五条”政策只是一个口头通知，对于商业银行没有实际的执行效力，所以，当正式的通知还没有下达前，商业银行很难有实际利率下调的动作。

  在此情况下，房地产市场成交量的支撑因素所剩不多。数据显示，上周开盘认购率超过70%的项目，其主力户型多为二房或小三房，且户均面积多在100平方米以内，这些项目面向的客户多为首次置业或改善型的刚性需求，这类需求极其有限。

  机构认为，2008年和2011年两轮的房地产市场调整，都是品牌开发商率先降价，且价格在短时间内调整充分，从而带来需求的复苏。本轮市场调整，从2014年1月至今，成交已经持续低迷了5个月，未出现反弹迹象，因为开发商并未达成降价共识。

  梳理近期降幅较大的地产项目，担当本轮降价主力军的是中小型房企。折扣达7折的全部为中小房企。其中，星耀集团打到6折，大连安达圣岛集团小平岛项目促销幅度达6.7折。

  数据显示，2013排名前十的房地产开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。大型开发商现金流充沛，降价意愿不强。

  但随着连续5个月的成交低迷，大型房企也开始摆脱惜售、观望的状态，加入降价行列。端午节前后，广州万科欧泊项目单价直降5000元/平米，沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。

  机构指出，市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。