商业地产投资活跃年增长速度有望连超住宅

      日前，机构发布的报告称，2013年房地产市场持续活跃，前11个月房地产开发投资已经超过去年总量，同比增速达19.5%。此前密集出台的房地产调控政策也被市场消化，活跃的刚性需求推动住宅市场量价齐涨。而为了给市场降温，年末一二线城市陆续出台地方调控政策，包括严格限购、提高二套房的首付比例等。预计短期内针对住宅市场的调控仍将持续。

      过去几年不少开发商在住宅调控重压之下转向商业地产，商业营业用房在房地产开发投资的比重已从2008年的10%上升至现在的14%。2013年商业用房开发投资的年增长速度有望连续第五年超过住宅开发投资，前11个月同比增速达27.6%，总量达到10,739亿元。大量资金的进入推动商业营业用房的新开工面积持续增加，这也意味着商业项目新供应将保持增长。

      回顾：传统房企纷纷转型

      机构表示，政府延续住宅市场的调控政策，同时明确了加速土地流转和提高城镇化率的发展方向。受此推动，开发商们也加快了战略转型的步伐。其中如万科[简介最新动态]、招商地产[简介最新动态]、龙湖地产[简介最新动态]等传统房企都加码商业地产的投资比重。同时万达、苏宁等商业地产领头羊继续扩大其购物中心数量和分布，巩固市场份额。预计地产开发多元化发展的趋势将在2014年中延续发酵。

      截止2013底，机构集团研究中心跟踪数据显示中国20大城市商业地产总存量达到6,461万平方米。预计在2014年，20城市总体新增供应还将增加1,500万平方米。而到2016年底时，三年新增供应量总计将接近3,500万平方米,占目前总体存量的54%。相比之下，写字楼物业三年后的增量将超过5,800平方米，占目前存量的173%。

      由此机构认为，虽然商业地产的发展规模有过快的趋势，但比较写字楼市场而言则相对更为健康。

      机构表示：在传统零售业整体表现低迷的情况下，电商发展依然保持活力。淘宝、天猫、京东、苏宁等十大网络电商双十一当日销售额预计达800亿，超过2012连锁百强排名第五位的大润发全年销售额。2013年全国网络销售总额预计将突破1.8万亿元，同比上涨38%，占社会消费品零售总额也将至8%，与中国连锁百强企业销售额不相伯仲。

      相对集中的供应和专业人才的缺乏使目前购物中心在功能和商户品牌上缺乏差异化，加之电商平台的冲击，对未来购物中心的发展和运营埋下隐患。针对目前困境，购物中心普遍提高了餐饮、娱乐、儿童等业态的比重来提升顾客的消费体验。而未来随着新科技的运用，以及艺术、人文等元素的融入，将会看到更多独特性的商业地产项目。

      另一方面传统零售业触网。目前已有苏宁、国美、银泰等成功案例。虽然也有万家摩尔、卜蜂莲花、武汉中商等因水土不服而退出关停，但这不足以阻挡开发商和品牌商寻求线上线下空间以加强优势弥补短板这一趋势，预计2014年将会出现更多合作模式。而缺乏专业人才储备将是双方都面临的挑战。

      展望：差异化竞争成关键

      机构还认为，关于土地制度改革的决定将进一步加速城镇化进程，而城镇化的推进将成为未来商业地产发展的重要助力，本届政府强调的新型城镇化将以人为核心，以往粗放建设的方式将被抛弃。购物中心、社区商业中心等也将演化为新城镇人口重要的消费载体空间。这对开发商在建和运营的项目就提出了更高的要求，超大型城市中随商业项目日趋饱和，差异化经营以及更重视消费体验的项目更能脱颖而出，新型城市和区域中，项目应更重视生活功能的高度集合。

      2014电商将保持高速发展的趋势，O2O模式将被更多零售商、运营商所采用，加强线上线下联动，利用O2O实现优势互补。加之物流网络的大力建设投入，电商触及的受众人群会进一步扩大。

      面对未来商业物业市场大量新增供应，结合自身资源打造特色体验式消费将成为差异化竞争的有效途径。未来的项目将更加重视打造消费者购物过程中的感官体验以及氛围营造。同时，随着技术运用的推陈出新，未来的购物中心也将迈入更为科技化的时代。

      目前移动技术的升级给予商场更多与购物者沟通以及采纳信息的机会。商场能通过无线技术达到帮助购物者进行路径搜索、排队等位、商户促销等互交行为。同时通过数据整合分析，商场也将能辨别购物者的消费偏好和习惯，有效的推送相关商户的动态信息给予购物者更大的便利，从而创造出更强的客户粘度。