广州楼价连续上涨短炒客却大幅减少

  分析人士称，限购及看好后市促使投资者多选长线

  广州楼价连续上涨，但在二手楼市上，短炒客却纷纷离场。中介数据显示，短炒个案在市场上所占的比例近几个月来一直保持低位，7月份仅占1.9%。分析人士认为，受限购以及看好楼价仍处于震荡上升通道的影响，目前二手楼市的投资者多数选择长线投资。

  7月短线投资案例仅占1.9%

  广州7月份一二手楼价均录得自去年10月以来的最大同比增幅，但由于政策环境因素不利炒房者生存，因此，尽管住宅市场存在一定谋利空间，但炒房者在目前广州二手住宅市场中仍只有极少数，短炒个案占比长期处于低位。

  分析表示，近十个月以来二手住宅市场上短线投资需求占整体成交最高也不超过3%，7月短线投资成交个案占比约1.9%。近几年基本没有新发展的炒家，目前在市场上活动的基本以资深炒家为主。

  据了解，目前炒房所依赖的外部环境已不存在，再加上限购限贷以及新“国五条”后悬而未决的“20%个税”，均对炒家入市心理造成一定影响。事实上，只有极少数炒家敢在3月末班车行情内出手抄底，当时市场上短炒需求的成交个案仅占0.8%。投资需求更多体现在长线投资方面，3、4月长线投资需求约占整体的成交的4.9%和7%，而6、7月长线投资需求基本保持在6%左右，显示在目前经济大环境及资金投资渠道有限的情况下，投资者若预期楼价还将处于振荡上升通道内，符合购房资格的投资者入市长线投资的意愿就会继续保留。

  3月入手7月出货平均获利11万元

  由于近几个月以来楼价上涨，目前楼价已达部分炒家的期望值，因此出现个别末班车行情入市的炒家到价出货的现象。

  如惠福东路某套80多平方米的两房物业，投资者老张在3月时以低于市场价的120万元买入，持货三个多月后，近期以156万元成功出货，账面获利36万元。

  不过，老张获利36万元的个案，在3月份入市的短炒客当中，算是相当不错的，绝大部分近期出货的短线投资个案，大多账面获利还不到10万元。来自合富置业统计数据分析，3月之后入市的短期转售个案平均账面获利只有11.5万元。只有一成左右个案短期转售可获得超30万元获利，而账面获利在20万-30万元之间的短期转售个案亦仅占一成而已，超过半数持货时间不足4个月的短期转售个案账面获利不足10万元。

  接盘的多数是刚需客

  除了短炒客，目前一些在去年下半年购置了物业的首次置业人士，趁现时市道交投旺且楼价已累积一定升幅的时机，出售旧居以获取再购房资格或筹措换房资金。合富置业统计数据显示，在4月之后出售旧居以实现换房计划的客户，持有物业在半年以上一年以内的个案当中，售出价格与买入价格相比升幅超过20万元以上的占40%，大多是100平方米以内的刚需户型居多，最高升值幅度达50多万元。

  如东晓南某楼盘电梯低层小户型物业，冯小姐在去年9月初以120万元买入，但由于儿子出生，旧居不够用了，眼看4月之后广州一二手楼价持续上涨，冯小姐打算卖掉旧居再买一套三房，最后以145万元成功售出，经过7个多月冯小姐这套物业涨了25万元。

  分析表示，无论是投资者短期转售或是换房客出售旧居套现，近期这类成交个案基本都以市中心中小户型物业居多，接货的基本以刚需买家为主。今年前七个月刚需购房占比均超过六成以上，在目前刚需买家主导的市场格局下，出售这类面积不大于100平方米中小户型的物业，只要放盘价位于市场价内，其出售成功率便大为增加。