2013深圳年中楼市盘点：压力与希望同在

　　2013年3月，深圳传出"限涨令"风波，随后深陷“海砂门”事件；4月，深版国五条细则落地，之后深圳的房价还是一路上涨，频现千人抢房潮；5月，盛传深圳为第二批房产税试点城市；6月，“钱荒”来袭，短期影响楼市；2013上半年，调控中的房地产市场压力与希望同在，按时间顺序，小编特梳理了2013上半年深圳房地产10大事件，以飨读者。

1、福田启动6个城市更新

　　事件：1月7日，福田区十五个重大开工项目启动仪式暨华泰小区城市更新项目启动仪式在福田区景田南华泰小区隆重举行，其中6个是城市更新项目，可为福田提供7万平方米的保障性住房。华泰小区项目由新世界开发公司投资40亿元建设，为该批开工项目中投资金额最大的旧改项目。

　　评析：近几年来，城市更新已经成为深圳的主要热点，目前，深圳大部分的土地供应来自于城市更新所整合，此次更新的内容包括商业、办公、居住、教育等多重功能，还涉及到保障性住房，目前，深圳已有上百个城市更新项目正在和即将建设。

2、万科公布B转H方案

　　事件：1月18日晚，万科公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。按照相关规定，以上方案需经过股东大会审议，在分别经出席股东大会的全体股东和B股股东2/3以上表决权通过后，还需要取得中国证监会、香港联交所的同意和批准。

　　评析：万科B转H或成深市蓝筹B股的理想出路，香港H股市场是一个非常成熟的国际化市场，有更多的国际资金参与，投资理念非常成熟。对于优质的公司，往往能给出较高的估值。

3、深圳传"限涨令"风波

　　事件：3月初，深圳传出将推楼市“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度按月“零增长”或者是“负增长”，换言之，即每个新盘、每个月的成交均价，与上月比只能下跌，不许上涨。

　　评析：其实“限涨令”早就已存在，并没有新出台，可能在执行上仍有欠缺；而国土委相关人员表示并没有什么“限涨令”出台，这让开发商也松了一口气，如真有限涨令可能对推盘节奏、推售产品结构将产生较大影响。

4、深圳“海砂门”事件

　　事件：深圳时常曝出居民楼房楼板开裂、墙体裂缝等问题，每逢雨天渗水不。而根据市政府的调查结果显示，问题的根源就是建设时使用大量海砂。海砂中超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋，甚至倒塌。

　　评析：海砂并非不可用，而是要经过处理合格才可以用。为了科学利用海砂等砂石资源，深圳计划设立海砂净化基地，规定所有建筑企业必须从基地采购海砂，从而达到在源头上控制建材质量的目的。

5、龙岗21个城市更新项目开工

　　事件：3月18日，龙岗区在龙城新老西城中村城市更新项目工地举行21个城市更新项目联合动工和拆除启动仪式。据悉，11个联合动工项目和10个联合拆除项目规划建筑面积472万平方米，预计总投资418亿元，具有投资体量大、建设标准高、配建占比大等特点。

　　评析：龙岗早已进入城市更新的高峰期，在深圳土地稀缺的情况下，城市更新已经成为土地的主要来源；而龙岗预计至2020年需进行城市更新约56平方公里，占全市有待城市更新用地240平方公里约25%，成为全市更新最大的区域。

6、深版国五条细则落地　对楼市无明显影响

　　事件：3月31日，深圳版国五条细则落地，分别从完善房价调控工作机制，加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，严格执行商品住房限购政策，增加住房和用地供应，加快落实保障性安居工程规划建设，进一步加强市场监管，加强市场预期管理等八方面作了规定。

　　评析：深圳国五条细则出台，和上海、广州大多一样，只是重申了国家政策，对国五条中关键的政策并没有详细阐述，国五条之后深圳的房价还是一路上涨，可见国五条政策还是虚晃了一枪。

7、细则落地后首批集中开盘 频现千人抢房

　　事件：4月中下旬，深圳迎来了地方版“新国五条”细则落地后首批集中开盘，绿景1866、水榭春天6期、中航天逸二期共推出2000余套新品，均出现排长队买房场景，报出“当天售罄”或“开盘销售率过9成”的佳绩。

　　评析：据4月份的国家统计局数据显示，70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨，而这是“新国五条”出台的第二个月，事实上，现在的调控对楼市已没有影响，甚至进入了越调越涨的怪圈，通过一种行之有效的方式来控房价是急需要解决的。

8、房产税试点扩容 盛传深圳为第二批试点城市

　　事件：继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增数个城市进行房产税试点。楼市调控声声从紧，对于房价偏高的深圳，业界专家认为最值得也最有可能被列入房产税扩围名单。网上也在盛传“房产税试点扩容已提上日程，深圳很可能成为第二批试点城市”。

　　评析：房产税控制房地产市场是一个长期的过程，短期难以有成效。近几年来，房产税是否征收成为业内关注的政策点，而这一块也将会在未来从一线城市开始落实，但深圳还无具体时间。就目前来看，要迈上扩征还需要更大一步。当然，“存量”部分纳入房产税征收范围可能会更全面一些。

9、“钱荒”来袭 短期影响楼市

　　事件：6月份，中国式“钱荒”来势凶凶，股票跌到低点，在中国经济增速放缓的情况下，国外多机构唱衰中国经济，多数专家认为中国经济面临改革；而对于经济支柱产业的房地产行，业内人士认为短期有影响。

　　评析：尽管不少人认为钱荒是短暂的，对于楼市并无大影响，但对于这么多年来一直畸形发展，主要是依赖超发的货币的房地产市场来说，如果“钱荒”长期持续，势必对房企造成较大的资金压力，并最终倒逼房价，促使一部分房企重新走上“以价换量”的老路。

10、前海3年来首次出让土地

　　事件：前海合作区首次土地使用权出让6月25日起公告，将以一次竞价方式公开挂牌出让3宗地的使用权，涉及土地面积约16.85万平方米，建筑面积127.36万平方米。

　　评析：首批三宗土地全部位于前海桂湾片区，均为商业性办公用地，土地使用年限为40年。桂湾片区是前海三片区之一，被规划为商务中心区，未来将重点发展金融、贸易、会计等现代服务业。此次前海土地出让对竞买人资格设立了很高的门槛，营业收入需要达百亿级，从土地的出让条件和对竞得后的要求上看，前海此次土地出让的指向性和意图明显。