上海二手房个税新政＂悬空＂ 成交现回暖迹象

      上海版的“国五条”细则落地已有一个多月，但中国证券报记者从税务部门获悉，二手房交易个人所得税按差额20%征税的政策一直未实施。上海二手房市场受楼市调控新政的影响较小，继4月份成交萎缩之后，5月份以来市场人气有所恢复，价格依旧坚挺。新房市场刚需盘和改善型楼盘一齐发力，推盘量和成交量均有一定增加。

     成交现回暖迹象

     中国证券报记者从上海浦东新区税务部门获悉，关于二手房的交易个税征收的新通知尚未到达，目前仍按老办法征收，至于新政何时开始执行、各类房源原值     如何核定、装修成本等如何认定，目前均没有具体通知。按差额的20%征收个税较难实施的原因在于：一是上海老公房较多，楼龄久，原始资料缺失，而城市房屋登记系统运行时间不长，核价难度大；二是“阴阳合同”普遍存在，做低成交价以减少个税的现象较多；三是差额难计算，有些房源涉及装修成本、利息成本等多项支出，核查较为复杂。

     由于个税新政落地悬而未决，上海二手房市场受楼市调控新政的冲击较小，经过4月份的观望和成交量的萎缩之后，5月份买家入市意愿重新提振，成交量开始恢复，部分投资客甚至开始小幅涨价。

     数据显示，4月份上海二手房共成交20015套，比3月份下降71.6%。进入5月份后，市场成交有好转的迹象。上海浦东新区唐镇板块中原地产某客户经理介绍，5月以来该区域成交量比4月同期增加二至三成，新增客户量也在恢复中，客户购买心态趋于稳定，尤其是改善型买家比4月份增加近20%。中外环以及外环外区域同样出现低总价房源成交回暖的迹象，其二手房成交量比4月同期增加约10%。

     卖家心态稳定，除手握多套房产的投资客选择降价出手外，多数业主看好后市并继续持有，买卖双方进入新的博弈状态。报告称，“国五条”对市场预期的负面影响已被基本消化，看平后市的地产经理人仍占绝大多数，主要城市二手房市场将进入一段时间的平稳期。

新房供应逐步放量

     “国五条”出台以来，刚需始终是上海楼市的主角，刚需楼盘供应量和成交量扩大。数据显示，上周(5月6日-5月12日)，上海新建商品住宅成交面积为21.86万平方米，环比增长29.85%；成交均价为20700元/平方米，环比下跌11.06%；新增供应面积为30.32万平方米，环比增长9.58%，是4月以来供应量最高的一周。在上周上海成交面积排名前十位的楼盘中，没有一个楼盘的成交均价超过2万元/平方米。

     以上周领取预售证的11个楼盘为例，多数位于外环外区域，套均面积在100平方米以下的房源占比40%，而套均面积在200平方米以上的房源占比18.2%。

     专家指出，目前刚需类型的房源供应量充足，低价位段商品公寓发力成交，推动成交量环比上扬，也拉低了全市成交均价。目前上海新房成交均价下滑主要是结构性因素所致。

     5月份以来，改善型楼盘推盘量也较多，虽然去化率不如刚需盘，但去化速度基本达到开发商预期。位于徐汇区的银亿徐汇酩悦上周末首次开盘，推出68套精装大户型住宅房源，均价4.5万元/平方米，总价在600万至700万元，开盘后已卖出30多套。

     有业内表示，预计未来一段时间改善型楼盘不会有太大的推盘量，5月中旬以后刚需楼盘的推盘量增加并带动成交继续上扬。

     分析称，尽管楼市供应和销售量出现一定增长，但目前的市场热度无法与3月份相提并论，随着近期新增供应的放量，房价也开始趋于稳定。