楼市升温 个人住房贷款转加按揭再现

      据《青年报》报道，“持证二次抵押”转加按揭业务“变种”幽灵又频频出现，被客户用来炒房或者炒股。记者昨日通过调查了解到，多家贷款中介公司的相关人士表示楼市和股市近期明显升温推动了类似于转加按揭业务等“灰色贷款”的需求，而且规模相当可观。监管人士此前也提示过转加按揭的信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。

　　转加按揭“变种”再现

　　“现在转加按揭业务又可以做了吗？”房产投资者陈先生昨日对记者表示，春节假期后他看了一处位于浦东的在售楼盘，由于陈先生表示目前手头资金周转有点紧张，开发商的销售经理很“热心”地表示可以介绍贷款中介，为陈先生提供转加按揭服务。

　　记者随后根据陈先生提供的联系方式，来到这家位于杨浦区的贷款中介公司，相关客户经理告诉记者这项业务的具体名字是“持证二次抵押”，而实际上就是此前转加按揭业务的“变种”，操作流程也基本上相同。

　　该客户经理向记者举例，如果客户在5年前购买了一套当时市值约150万元的房产，其中贷款金额约105万元；目前这套房产的市值增加到约260万元，客户通过“持证二次抵押”先将原来的105万元贷款还清，然后将增值后的房产进行二次抵押可以获得大约155万元的贷款额度，相比第一次可多贷50万元左右，用于炒房等投资目的。

　　记者通过进一步了解发现，“持证二次抵押”作为转加按揭业务的“变种”，主要是为了应对监管部门的禁令。其实早在2007年9月，央行和银监会发布过《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确要求商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　楼市升温促“灰色贷款”

　　分析表示，今年春节长假的上海楼市成交量大大高于此前3年的水平，最主要还是去年回暖行情的延续。目前预备在节后开盘的项目不在少数，3月更是“楼市小阳春”，因此上海楼市成交有望在下月恢复到春节前的高位水平。

　　而多家贷款中介公司的负责人均对记者表示，楼市明显升温推动了类似于转加按揭业务等“灰色贷款”的需求，而且规模相当可观。另外，去年末今年初股市暴涨使部分客户通过转加按揭业务将资金投入股市牟利。

　　由于目前办理转加按揭需经过两家不同的商业银行，因此贷款中介在其中扮演了“润滑剂”的角色，涉及到协助垫资、办理和准备材料等环节，通常收费标准为贷款金额的1到2个百分点。

　　记者从银行业内获得的相关数据显示，据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是前一年同期的3.5倍。而一家中资银行的个金部负责人告诉记者，经过这几年后，实际转加按揭业务的贷款余额早已不是同一个数量级，相当部分还打着消费抵押贷款的名义。

　　对于转加按揭业务，相关监管人士表示房地产金融领域存在的问题包括，未经批准擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。