新加坡再出重拳压房价提高印花税税率和首付比例

      新加坡证交所地产股1月14日集体下跌2.7%，创2012年5月以来最大跌幅。市场人士预期，新加坡政府11日宣布了新一轮房地产市场“降温”措施，地产股今年势必会受到“打压”。这是近4年来新加坡政府推出的第七轮房地产市场调控措施。

      在近期全球流动性资金纷纷涌入亚洲市场的背景下，新加坡房价再度大幅上扬。新加坡政府再次果断出手，严控房价。新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受本报记者采访时表示，新加坡政府此轮调控政策很有针对性，旨在控制对住房的投资需求。2012年新加坡国内生产总值（GDP）增长不到2%，但是房价在去年下半年却上涨了20%左右，远远超过经济和居民收入的增长，偏离了经济基本面，政府进行调控非常必要。

     多管齐下

     严防资产泡沫

     11日，新加坡财政部、国家发展部、金融管理局及贸工部四部门宣布了新加坡政府新一轮的房地产市场调控措施。这些措施主要包括：首先，提高购买房产的印花税税率。将外国买家的额外买方印花税税率从10％增加至15％，原本不受买方印花税影响的购买首间组屋（经济适用型住房）或私宅的永久居民，以及购买第二套私宅的新加坡公民，现在也须分别支付5％和7％的额外买方印花税。

     其次，提高非首次购房者的贷款要求。一方面，进一步收紧非首次买家的房屋贷款上限，即贷款占房价的比值；另一方面，提高已有住房者购买住房的贷款首付比例。非首次申请房贷者最低现金首付从10％调高到25％。从1月12日起实施的这些措施适用于私人房产及组屋，将对多数已经拥有房产的本地和外国购房者产生影响。

     再次，在组屋市场方面，下调向银行机构和建屋局借贷的还款上限。新加坡金管局规定，向银行借贷的组屋申请者每月偿还贷款的比例不可超过月工资的30％，而向建屋发展局贷款的偿还比例上限则从40％降至35％。同时，为了不让永久居民出租组屋牟利，政府规定他们在购买本地私人住宅后必须在6个月出售组屋。

     最后，在执行公管公寓市场方面，新措施规定，新执行公管公寓面积不能超过160平方米。执行公管公寓市场是针对新加坡中等收入家庭的私人房产。

     新加坡政府还采取措施抑制工业房地产领域的投机活动，首次针对这类房地产引入了卖方印花税。新加坡政府称，新规定是临时措施，将根据市场状况进行评估。

     邓永恒表示，同其他市场一样，房地产市场也存在周期。目前，包括新加坡在内的亚洲一些市场房地产价格高涨，但不代表房价不会下跌，只是房地产市场的周期可能更长一些。过去20年来，美国老百姓也一度认为房价不会下跌。这一投资炒作心理推动了房价过快上涨。

     措施不断

     努力提供组屋

     新加坡国立大学房地产研究院的研究显示，自2008年国际金融危机爆发以来，各国采取了刺激政策，新加坡房价大幅上升。彭博社14日称，新加坡住宅价格攀升至历史最高，过去3年，房价翻了一倍。新加坡政府公布的数据显示，新加坡房价连续四年上升，2012年上涨了2.8%。据新加坡当地媒体报道，在去年第四季度，新加坡私宅价格指数上升1.8%至211.9点，创下历史新高。

     德意志银行14日的研究报告称，“新加坡政府最新采取的严厉措施，将对投资需求产生显著的‘降温’作用，住宅开发商将看到房价最大的修正”。

     新加坡副总理尚达曼在11日的新闻发布会上表示，现在必须采取新一轮的措施，监测目前的市场趋势，避免房价下跌时所带来的更严重的价格修正。新加坡房地产市场繁荣，反映了新加坡非常低的利率环境和持续的收入增长。

     新加坡住房房地产市场分为两块：一块是私人住宅市场，价格由市场供求决定；另一块是政府公共住房项目，居民根据收入水平可以申请购买价格较低的组屋。新加坡组屋条件良好，超过八成的人口居住在组屋。

     新加坡《联合早报》14日分析称，政府此次降温目标之一在组屋市场。组屋转售价格的波动过大，对个人和家庭的影响不能被忽视，尤其是对准备成家者的冲击。同时，新加坡政府今年计划建至少2.3万套新组屋，希望对涉及大多数人利益的公共住房市场做出纠正，把组屋政策拉回正轨。

     抑制投资

     健全房产市场

     自2009年以来，新加坡政府已经实行了6轮房地产“降温”措施。这些措施包括对房贷和开发商贷款进行限制，对外国人和企业购买房产征收额外的税收等。分析认为，上一轮措施主要是收紧住宅贷款条例，效果已被市场的热情所稀释。

     新加坡政府对房地产市场的控制可以说是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越热的情况下，一些银行甚至推出了长达50年的还贷期限，新加坡政府马上宣布第六轮降温措施，限定金融机构房贷年限不得超过35年。

     邓永恒表示，亚洲国家的居民习惯将住房作为投资工具。实际上，住房具有消费和投资两种属性。住房建筑本身和其他耐用品一样会折旧，问题在于土地供应有限，随着地价的波动，人们对住房形成了炒作心理。