8月北京写字楼租赁不活跃入住率下降震荡

      数据显示，1-8月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨，涨幅为26.6%，达到了254.2亿元。但写字楼竣工面积同比继续下滑，达37%，北京写字楼市场供应紧缺的状况严重。而写字楼核心商圈入住率波动，建国门、金融街等商圈新增可租面积，预计将快速消化；租金方面，价格基本平稳，预计第四季度将持续该态势。

　　一、写字楼租金走势分析

　　本月北京写字楼租金价格相对稳定准甲级追涨空间大

　　数据显示，2012年8月北京甲级写字楼租金为448.90元/平方米•月，环比上涨0.94%；准甲级写字楼租金为255.32元/平方米•月，环比上涨2.09%。总体来看，8月份北京写字楼租赁市场表现不活跃，甲级写字楼租金价格相对稳定，而核心商圈区域准甲级写字楼租金价格追涨的空间较大。

　　本月建国门商圈实现6连涨甲级写字楼可租面积面临租金上涨

　　从各个商圈租金走势来看，8月北京甲级写字楼租金448.9元/平方米•月，与上月基本持平。其中，国贸、燕莎商圈、东二环商圈、中关村、亚奥几个核心商圈租金价格与上月比有小幅波动。

　　8月北京核心商圈中，甲级写字楼租金上涨突出的有建国门和金融街商圈。其中金融街商圈甲级写字楼租金价格为429.15元/平方米•月，环比上涨7.33%；建国门商圈租金价格为570.96元/平方米•月，环比上涨3.26%，这是建国门商圈连续第6个月上涨。

　　这两个商圈位于二环周边，甲级写字楼租赁面积紧俏，本月空出部分可租面积，一旦入市即面临实际租金上涨的情况。其中，建国门商圈赛特大厦、东方广场等空出面积明显，金融街丰融国际大厦、远洋大厦等有小面积再租。

　　8月金融街、国贸、建国门商圈写字楼租金价格上涨明显

　　8月北京准甲级写字楼租金价格除国贸、建国门、金融街商圈有明显上涨外，其他商圈与上月基本持平。其中，国贸商圈准甲级写字楼租金价格为295元/平方米•月，环比上涨5.36%；建国门商圈租金价格为354.55元/平方米•月，环比上涨2.77%；金融街商圈租金价格为329.21元/平方米•月，环比上涨8.6%，涨幅最大。

　　建国门和金融街商圈准甲级写字楼租金价格上涨，也主要面临空出可租面积租金上涨的事实。除此之外，建国门商圈准甲级写字楼租金价格持续补涨显著，这种情况也出现在国贸商圈的准甲级写字楼租赁市场。该商圈准甲级写字楼租赁市场出现以下主要情况，一是租金价格相对于甲级写字楼普遍偏低，二是准甲级写字楼品质逐渐提升，对甲级的可替代性较大，三是准甲级写字楼租赁市场活跃度远高于全市。

　　二、写字楼入住率情况分析

　　本月各商圈写字楼租赁入住率出现下降震荡

　　数据显示，2012年8北京甲级写字楼入住率为96.58%，比上月降0.11个百分点；准甲级写字楼的入住率为97.6%，比上月下降0.8个百分点，本月北京写字楼租赁入住率出现下降震荡，但该空出可租面积预计将快速消化。

　　本月各商圈甲级写字楼空出可租面积被迅速消化

　　8月北京各核心商圈甲级写字楼入住率下降的情况较普遍，如燕莎、建国门、金融街、中关村等商圈均出现不同程度的下降，其中降幅最大的建国门商圈入住率为92.44%，主要是由于赛特大厦、东方广场等写字楼有大量面积空出，影响到整个商圈的平均水平。

　　8月份东二环商圈甲级写字楼入住率上涨显著，涨幅为1.03%，达到了96.18%。这主要是由于上月该商圈昆泰国际大厦等物业空出可租面积，租金价格平稳，被市场迅速消化。

　　8月建国门、中关村商圈准甲级写字楼入住率现下降震荡

　　8月份北京各商圈准甲级写字楼入住率与上月比，有小幅下降，建国门和中关村商圈变化显著，分别下降2.82%和1.18%。其中，本月建国门商圈准甲级写字楼入住率为94.73%，由于个别公司租赁到期，考虑到公司扩大规模、租赁面积有限和租金相当高等情况，出现迁出该区域的情况。但该商圈写字楼需求高，可租面积消化快，入住率回升快。

　　而中关村商圈本月准甲级写字楼入住率为97.17%，一方面该商圈北科祥云、凯龙瑞等物业逐步入市，增加写字楼面积，分散租赁需求；另一方面，中关村区域的大型企事业单位，对商业独栋和自持办公商业需求高，软通、微软等知名企业均榜上有名。

　　四、未来市场走势预测

　数据显示，8月份国民固定资产投资和居民消费价格指数同比涨幅有所回升，美国、欧洲等国家和地区金融、经济政策环境逐步宽松，经济低谷现状和商务紧张局面得到一定缓解，对商业地产的刺激作用增强。而预计第四季度北京经济形势小幅稳步回升，对写字楼面积需求偏紧，而随着城市多中心的发展趋势和新兴商圈租金价格较低，影响核心商圈入住率波动，但租金价格整体平稳。