上市房企的双重压力：偿债存隐忧库存量有增无减

      截至目前，万科等四大地产龙头都已发布2012年中报。从公布的业绩看，四家标杆房企增收不增利的情况普遍，虽然现金流好转，但偿债能力仍存隐忧，库存量有增无减。

      暴利时代正在过去

      中报显示，四大上市房企上半年合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%；实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。

      虽然四大房企的营收均保持着强劲的增长，但在净利润的增长方面却出现了不同程度的回落甚至下滑。数据显示，万科、金地、招商地产上半年的净利润分别为37.3亿元、5.02亿元和12.21亿元，净利润增减出现分化，万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%，而招商则同比分别下滑16.89%。如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大房企全线下降。

      专家认为，整体而言，四大房企增收不增利，房地产的“暴利时代”正在过去。“增收不增利”现象与“以价换量”分不开，调控之下，房企大多采取了降价促销的策略。受降价影响，房企的毛利率出现下滑，进而带动利润率下降。

      库存压力有增无减

      在四大上市房企公布的业绩中，备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同，四大房企的手持现金均明显增加。统计显示，四大房企持有货币资金总量已达1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。

      据统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%；销售回款1087.22亿元，同比增加5.05%。上半年房企资金压力的缓解，不仅得益于成交量的走高，也得益于上半年房企拿地节奏的明显放慢：四大房企上半年新增建筑面积679.31万平方米，同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。

      不过，尽管上市房企的资金压力出现了明显缓解，但从资金主要来源来看，房企现金流改善主要还是依赖于借款增加，后移了资金压力，未来的偿债能力如何仍存隐忧，还要看下半年销售的情况。特别值得注意的是，尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但库存量依然有增无减。中报数据显示，四大房企的存货同比上涨明显，存货合计5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。“下半年施工进入高峰期，也是补充土地储备时期。房企库存还有可能出现明显的持续增长。”常清说。

      以价换量仍将持续

      尽管上半年房地产市场出现了明显回暖的势头，但从标杆房企的半年报业绩来看，要想继续保持销售节奏，回笼资金，“以价换量”的销售策略依旧会延续。

      专家表示，目前开发商仍面临销售和资金双重压力，消化库存仍然是重要任务。房企上半年资金面好转源于“以价换量”，这一方式在下半年或将延续。

      同时，在当前房地产市场复苏的态势之下，如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。房地产调控政策对下一阶段的市场走势至关重要。