二季度广州写字楼整体需求疲弱资本值转向平稳增长

　　根据仲量联行最新发布报告，由于全球及国内经济增长放缓持续影响，2012年上半年广州甲级写字楼整体需求疲弱，呈现两极分化，外企需求谨慎，内需仍是市场主导力量。其中，二季度净吸纳量明显增长，空置率有所减少。优质写字楼之间的竞争渐趋激烈，租金有小幅下降；投资市场活跃，资本值微升。由于井喷供应持续，下半年租赁市场将面临明显的调整压力。

　　写字楼市场渐趋两极化内需继续主导市场

　　报告指出，由于环球经济疲弱，部分外资企业对于经济前景仍然看淡，导致部分写字楼扩充计划受阻。仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示：“尽管如此，一些以国内市场为主的外资企业受影响程度较低，放缓但仍相对稳定的国内经济仍然继续推动扩张需求，但是基本上呈成本节约型扩张，其大多选择天河中央商务区和越秀区内的传统甲级写字楼，并使该两区的空置率有所下降。”

　　本季外资企业仍然呈下降趋势，但东方不亮西方亮，内资企业成为甲级写字楼租赁及销售市场的主导力量。新竣工写字楼的吸纳量大多来自本地企业。本季度竣工的广州银行大厦，广州银行及其他购买自用部分令全市整体甲级写字楼净吸纳量较上季大幅增长，达到12.5万平方米。同时，上半年全市整体写字楼空置率比上半年回落近2个百分点至10.6%。同期净吸纳量累计约16万平方米，较去年同期减少超过一半。

　　竞争趋烈甲级商厦租金转跌

　　报告显示，第二季度广州的传统甲级写字楼和超甲级写字楼表现渐趋两极化，由于受到成本节约型企业青睐，传统甲级写字楼租金稳升，整体上部分抵消了珠江新城写字楼租金下降的情况。二季度全市甲级写字楼租金环比下降1.1%至每月每平方米155元(按建筑面积计算)。上半年受总体需求下滑及供应压力影响，平均租金累计缓降1.2%。

　　投资市场活跃资本值微升

　　相对于租赁市场，本季写字楼投资市场较为活跃，成交量增加，主要源于自用型买家购买整栋物业及分拆业权写字楼。如广汽集团以14亿元购入位于某广场1号办公楼，总面积45600平方米，将为集团总部自用。资本值方面，受市场行情改善带动，本季环比微升0.5%至每平方米约46000元(按实用面积计算)。

　　井喷供应持续但将接近尾声

　　仲量联行分析认为二季度整体市场较上季活跃。由于近期有不少新增供应交付使用，甲级写字楼市场的整体租金受到一定压力，同时乙级写字楼出租率上升并带动租金上扬。目前跨国公司的房地产决策仍趋向谨慎，内资企业则继续作为市场主导力量。另一方面，由于2013至2014供应相对减少，井喷供应将接近尾声，马炜图相信今年将会是部分租户进行搬迁活动的理想时机。

　　另外，下半年租赁市场将面临明显的调整压力。预计下半年有新增供应50万平方米，至今年年底，全市甲级写字楼的总存量将达360万平方米。展望下半年，除非经济增长放缓的情况改善，否则租赁需求特别是外资企业方面，将会持续低迷。同时，新增供应量的洪峰也将大大增加空置率的压力。在需求下降和供应井喷的双重压力下，整体租金将面临严峻考验，对新竣工大厦的影响尤其明显。

　　投资市场上，二季度市场气氛逐渐改善，投资者较年初乐观。预期下半年的货币政策趋向宽松，加上自用需求持续支撑写字楼投资活动，广州甲级写字楼资本值转向平稳增长。