北京6月商业地产成交创18月新高 避险资金涌入成主因

      数据显示，6月北京在售商用项目（写字楼、商铺）共成交346311.66平方米，环比增长138.09%，创18个月来新高。其中，七成以上为商住房项目。商业地产正以“蓄水池”作用吸纳越来越多的避险资金。一些业内人士警示，部分二三线城市商业地产可能存在泡沫化的风险。

      商住房为成交主力

      据统计，6月北京写字楼交易面积为294956.3平方米，环比增加1.4倍；成交均价为22781元/平方米，环比下降1.58%。商铺买卖交易面积为51355.36平方米，环比增加1.33倍，成交均价为23139元/平方米，环比下跌9.61%。

      业内人士认为，在6月北京成交的商业地产中，70%以上为商住房项目，即以商业立项，却以住宅的性质建设和销售的商品房项目。

      有分析认为，由于限购政策主要针对住宅项目，因此不少商业地产项目纷纷以住宅形式投放市场，并获得较好的销售业绩。这也是除价格下调之外，商业地产交易旺盛的又一个重要因素。

      1-6月，北京商业地产累计成交总量为944989.72平方米，同比增长约91%。在这部分销售面积中，超过六成为商住楼项目，商住房已成为当前北京商业地产成交的主力。

      相比之下，商业地产的租赁交易表现却不够活跃。高力国际发布的报告显示，高租金水平和有限的空置面积继续成为市场租赁活动的障碍，并导致二季度北京优质写字楼成交量出现萎缩。数据显示，截至二季度末，北京写字楼市场整体平均净有效租金为每月237.51元/平方米，环比增长4.28%，增幅为近7个季度最低。

      避险资金持续涌入

      数据显示，在商业地产交易创新高的同时，6月北京商业地产项目仅新发布7个预售证，总供给面积为277953.99平方米，仍低于2011年月均入市量。

      有报告显示，2011-2012年以来，随着楼市调控的不断深入，越来越多的资金出于避险和逐利目的，开始涌入商业不动产市场。其中，不仅包括保险公司、人民币私募基金等境内投资机构，还有以PE形式存在的境外投资者。

      机构人员表示，由于租金上涨使收益率显著上升，写字楼成为投资机构的首选投资品，未来这种投资趋势还将继续发展，并从一线城市延续到二线城市。

      一般而言，相近地段的商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。但在很多二线城市，相近地段的住宅价格高于商业项目，这也意味着商业地产投资空间仍然较大。

      2010年以来，不少以住宅为主的开发商也在商业地产加码。其中，万科、保利、龙湖等品牌房企均加大商业地产比重，以求多元化发展。有业内人士认为，需警惕二三线城市商业地产过度投资带来的资产泡沫。