北京投资客由住转商 商业地产呈现泡沫苗头

      肯定能出手 买主根本不会在乎租金的多寡……

      继2011年全国商业地产实现约1万亿元投资之后，2012年资金仍在源源不断地注入以北京为代表的一线城市的商业地产领域，投资增速也升势难遏，与住宅投资持续下滑形成反差。而在投机者的推波助澜下，商业地产市场已经出现过热苗头。

      ●商业地产热火朝天 均价加速上行

      “独栋写字楼10000平方米火爆销售，售价40000每平方米”、“临近天坛精装独栋4层办公楼急售”、“商业独栋位于北京西南京港澳高速附近，项目整体出卖方式转让，单价19000元/平方米”……让人眼花缭乱的出售写字楼信息，似乎预示着一股商业地产热潮的来袭。

      市场人士透露，目前甚至出现了专门为大型企业和投资人寻找合适商业项目的个人，他们根据买卖的最终成交金额提取佣金，收入颇丰；一些高端商业项目，甚至推出了“宝马专车接送看房人”的服务项目。这些微观现象背后，则是投资人进入商业地产领域的热情高涨。

      易城中国估价与投资部总监徐忆表示：“2010年第二季度开始，针对住宅市场的房地产调控政策将大量开发商推向商用地产的投资、开发与运营业务领域。许多机构、企业基于自用需求与资产保值、升值的特征转向大宗交易市场。在此背景下，2010年以北京、上海、深圳和广州为代表的四城市大宗交易成交单数比2009年显著提高了50%，成交额比2009年提高近83%。到2011年，大宗交易成交更是达到124单，成交总额累计达1231.6亿元。”

      伴随着整购的增加，越来越多的中小投资者开始嗅到商业地产市场的机会，他们的加入，抬升着商业项目的售价。据亚豪机构的市场数据显示，从2011年开始，商业市场价格开始加速上行，当年北京商业、写字楼成交均价高达24514元/平方米，同比上涨12.3%，而同期住宅价格涨幅显著收窄，仅有6.3%。商业价格开始补涨，导致游资开始由住宅转向商业领域，近期成交量开始明显增加。据统计5月以来，北京共售出商业、写字楼12万平方米，同比去年同期增长了34%。

      ●投机者趁势加入 租金上涨难解隐忧

      支撑商业类物业成交价上行的，是一段时间以来租金水平的上升和空置率的下降。据商业房地产服务公司世邦魏理仕最近发布的《亚太地区写字楼市场观察报告》显示，2012年第1季度，亚太地区写字楼空置率整体继续缓慢下降，包括IT和消费相关领域在内的专业服务业正在成为写字楼租赁需求的新主体。

      世邦魏理仕中国区办公楼服务部执行董事马乐表示：“2012年第1季度，北京地区的租金继续强劲增长，尽管涨幅低于2011年，北京租金依旧同比大幅上扬。由于北京地区需求旺盛，再加上供应量有限，CBD和金融街[简介 最新动态]的租金远超上海同等区域。”

      作为以商业利用为主要使用价值的办公楼物业，租金的上涨固然是支撑售价上行的原因之一，然而在一些业内人士看来，这远不能解释投资需求的扩张之快。做写字楼销售多年的杨鹏认为，现在在实体经济下滑明显，而信贷放松预期增强的背景下，一些投机需求的进入才是售价急剧上涨。

      “我有一个大客户前不久购买了4层写字楼，之后他对我说，现在北京市场新出的写字楼，不管售价多少，只要整购能给7折左右的价格，就可以带他去看。而对租金，人家根本不在乎”，杨鹏表示，当前投资写字楼的人群里，很多人依然像2009年买住宅一样出手，要的只是在资产价格可能发生的上涨中分得一杯羹。

      在专业人士眼中，上述的大客户显然不是理智的投资者。在租金的上涨之下，隐忧已然开始显现。“由于各公司继续寻求机会通过合并或迁址来降低写字楼租用成本，2012年第一季度，写字楼需求实际上在进一步减弱。这一趋势促使主要市场释放出大量二级写字楼空间，继而对空置率造成进一步压力。一季度，大面积办公空间的需求同样下滑，而期间达成的大部分租赁交易均为小面积办公空间”，专业人士指出。

      ●投资由住转商

      专家建议重视长期回报

      据北京市统计局5月14日发布的最新统计数据显示，2012年1-4月，全市完成房地产开发投资654.4亿元，比上年同期增长1.4%。其中，住宅完成投资309.8亿元，下降25.7%；写字楼完成投资76.3亿元，增长81.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资77.1亿元，增长3.9%。

      亚豪机构副总经理任启鑫分析，无论是企业投资，还是个人投资，很大程度上是受到了楼市调控的裹挟，而被动由住宅市场转移到商业市场，而近几年商业地产火爆的背后实际上隐忧重重。首先，商业地产蓬勃的基础是经济的增长，2012年中国面临着经济增速放缓、通胀抑制内需的困境，城市发展对于商业地产的承载力也有限，而“大跃进式”的盲目发展，迟早会偏离预设的轨道，因此一定要控制好商业地产的建设规模。其次是资金的问题，商业地产的开发运营资金的回报周期长达5-10年，这对于当前负债率普遍偏高的房企提出了挑战。

      “近期商业领军企业万达集团[简介 最新动态]表示，万达[简介 最新动态]将加大在文化和旅游领域的投资，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。作为国内商业地产巨擘的万达集团，减少商业比重的战略方向与大量企业蜂拥进入商业地产领域形成强烈反差，似乎已经感知到未来商业地产发展的瓶颈和风险”，任启鑫表示。

      专家建议，投资商业地产，首先要目光长远。作为一种投资行为，一个项目的投资回报率必然是购房者的核心关注点，与住宅投资追求现金流不同，商业地产本身就是追求长期的物业增值，除了租金回报外，还应该评估5-10年后的价值增长潜力，不能简单地依靠短期炒作来获利。其次，与开发商投资开发一样，购买商业物业也需要一定的专业知识和商业眼光。“商业投资除了看区域价值、人口密集程度外，单个铺位在整个商业体中的位置也很关键。以商铺投资为例，同一片区中，不同商铺位置的个体性差异较大，导致价格落差也很大，投资者不能盲目追求低成本。”