2012年资金蜂拥而入 商业地产泡沫隐现

      随着住宅限购，商业地产成为很多开发商的避风港。继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后，2012年新的资金仍在源源不断地注入商业地产领域。然而，商业地产的发展前景远没有外界想象的那么好，泡沫正在悄然堆积。一些企业已经开始着手准备，通过谨慎扩张、运营模式多元化等方式，规避可能到来的暴风雨。

      市场扩容

      与住宅市场的冷清形成鲜明对比，商业地产却是风生水起，景致这边独好。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元,出现爆发式增长，京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

      根据监测数据显示，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中，北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%;成交均价为25871元/平方米，同比上涨7.5%。

      据世邦魏理仕的统计，2011年，北京写字楼市场租赁交易异常活跃，甲级写字楼空置率稳定在12.5%，创过去10年来历史最低记录。持续的市场需求及有限的供应量推动写字楼租金不断攀升，去年北京甲级写字楼的租金水平同比飙升了48%，这使北京甲级写字楼的租金几乎达到东京的水平，后者甲级写字楼租金在2011年总体上没有变化。

      受租售价格上涨的刺激，2012年，不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。中国商业地产联盟副秘书长邓俊文表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商业地产的价格不断上涨。

      泡沫隐现

      “怎么看商业地产的发展前景?就一句话，机会很大，风险也很大。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹直言不讳地对记者如此说道。

      香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗认为，商业地产真正的风险就是财务风险，特别是对只租不卖的运作模式来说，现金流极为重要。“做商业地产，最重要的是地段、地段，还是地段。我们只选最好的位置建商业地产，差一点的位置跟好地段相比，商业地产投资回报率基本相差两倍到三倍。”陈启宗表示。

      据统计，2012年北京预计将有17个商业零售地产项目上市，供应量达94万平方米，其中仅购物中心面积就达78万平方米,庞大的供应量势必会对供求关系的天平产生重大影响。“受调控影响，近期住宅用地成交低迷，而商业用地的价格以及成交量却明显上涨。”阳光[最新消息 价格 户型 点评]新业集团副总裁吴尧表示，2011年，北京住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化在一线城市有较强的代表性，而这些商业性用地将于2012-2013年形成有效供给。由于在建和潜在供应量巨大，所以部分城市商业地产面临过剩的风险。

      吴尧认为，除了供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。

      中华全国商业信息中心主任王耀表示，从去年四季度到今年一季度，商业地产下滑的速度比较快，开始了小幅盘整。对此，吴尧认为，从趋势上看，商业地产仍处于平稳发展阶段，尤其是一些大企业还会对商业地产追加投资。未来，随着问题项目逐渐浮出水面，反而给大企业带来绝佳的并购机会。

      未雨绸缪

      对未来商业地产市场可能出现的风险，一些企业已经开始未雨绸缪，着手应对。

      中坤集团董事长黄怒波表示：“商业模式肯定要升级，不但要升级，而且一定要创新。以前讲商业地产，就是建一个大商场，现在电子商务来了，把物流的成本大大降下来，因此我们正在对商业地产的模式进行变革。”“今年，我们重点有北京东三环新业中心、水晶宫以及天津友谊路新业广场、天津滨海新区MSD项目等要上市。”吴尧表示，“出于对未来市场风险的考虑，公司决定采取谨慎稳步扩张的战略。目前公司资金充裕，并不排除今年会寻找机会并购1-2个商业项目的可能。”据介绍，在未来2-3年内，阳光新业集团计划新开7-9个商业项目。“除了坚持稳健的发展态度外，我们还将大力拓展多元化运营，推出商业管理输出业务，走轻资产路线，降低对资金的依赖性。”据吴尧介绍，考虑到未来2年内将会有大量的商业项目上市，而市场专业人才十分缺乏，所以阳光新业决定通过受托管理的方式进行扩张。