打折促销加大成本开发商毛利率下滑

      Wind数据显示，截至3月13日，两市共有23家房企披露2011年年报，这些公司共实现营业收入1125.55亿元，同比增长36.77%；实现净利润162.19亿元，同比增长30.89%。尽管业绩增长势头依然强劲，不过由于企业打折促销行为增加，不少房企的毛利率自2011年中期开始就已出现下滑迹象。

     盈利能力减弱

     Wind数据显示，自2011年下半年以来，房地产企业的毛利率和净利率均经历了下滑。其中，上市房企的整体销售毛利率水平从去年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。

     已披露2011年年报的23家房地产上市公司中，有近六成公司2011年毛利率和净利率双双同比下滑。根据Wind统计，万科A（000002）2011年的销售毛利率为39.78%，同比下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，同比下降了1.27个百分点。此外，华远地产（600743）、亿城股份（000616）等公司的毛利率和净利率下降幅度都在1个百分点以上。

     尽管大部分房企依然在2011年保持着两位数的收入增速，不过限购等一系列调控政策对房企成本控制和盈利能力的影响仍不容小视，这一点在房企龙头万科上已开始显现。虽然2011年公司销售金额再度突破千亿元，不过万科董事会秘书谭华杰直言，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率不可避免地受到影响，预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年均将有所下降。

     从全国情况来看，去年三季度后，为促进项目销售，不少房企都开始进行名目繁多的打折促销，打折潮在行业内不断扩大。与此同时，各地价格上涨的现象受到遏制，房价松动和回落的城市数量日益增多。到了2012年1月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比已无一上涨，全部下降或持平。

     费用大幅上涨

     统计显示，已公布年报的23家房地产上市公司2011年三项费用合计达到101.23亿元，同比增长了37.27%。其中，销售费用同比增长了37.63%，管理费用大幅上涨了45.2%，财务费用同比增长9.24%。

     通常情况下，企业在扩大产能、开拓市场的过程中，会增加销售上的费用支出。特别是当市场环境变化时，企业在营销和广告上的支出也会相应增加，这一点在房地产公司上尤为明显。

     万科2011年的品牌宣传推广费用达到8.99亿元，同比增长了31.71%。亿城股份的销售费用同比增长了54.55%，公司称主要为2011年在建在售项目增加、营销推广费用相应增加所致。渝开发（000514）广告费用的大幅增长也带动了公司销售费用上涨。

     业内人士指出，当外部环境发生变化时，企业更倾向于通过费用控制来达到降低成本的目的，未来房企在费用控制上还将加大力度。