销售面积骤降5成 瑞信看空合景泰富

　　2011年1-11月，合景泰富的预售总额不过109亿元，占全年150亿元目标仅73％。

　　2011年12月，这是合景泰富地产控股有限公司（01813.HK，以下简称“合景泰富” ）完成150亿元的全年销售目标的最后一役，而2011年1-11月，合景泰富的预售总额不过109亿元，占全年150亿元目标仅73％。

　　其中，在合景泰富2011年150亿元的销售目标计划中，上海的销售额占比最大，然而，时至11月底，上海分公司的销售贡献却不过8%，多个项目延缓上市。

　　一线城市作战接连失利

　　2011年12月，合景泰富推出了分别位于广州合景睿峰、上海合景叠翠峰、合景峰汇以及海南陵水合景汀澜海岸等项目。

　　为了冲刺全年的销售目标，合景泰富祭出了非常具有吸引力的优惠促销活动：合景汀澜海岸宣布有意购买公寓者交纳3万元定金，可在正式签约时抵扣房款20万元；而有意购买别墅者，5万元定金则可抵扣购房款50万元；无独有偶，合景睿峰亦推出交5万元购房可抵15万元。

　　事实上，早在2011年3月11日的业绩发布会上，合景泰富业务发展总经理梁坚就透露，在合景泰富2011年150亿元的销售目标计划中，上海的销售额将是占比最大的。

　　对于上海，合景泰富更是志在必得：就在2010年短短一年之中，合景泰富一口气在上海拿下了7个地块。

　　2010年9月8日，合景泰富斥资11.5亿元竞得上海浦东新区ES2单元14-1地块；时隔不久，合景泰富联合绿地集团联手开发上海真如城市副中心B1、B2地块，总投资高达30亿元；同年10月，合景泰富更是以6.02亿元夺标上海嘉定新城伊宁路以南、云谷路以东地块；时隔不过一月，合景泰富联合富力，以3.535亿美元，即23亿元收购美国汉斯集团持有的上海城投悦城70%的权益，获得上海4幅地块。

　　合景泰富本想在上海市场大干一场。然而，事与愿违：自2011年1-11月，上海销售收入不过9.81亿元，占比仅为9%，远次于广州的78%、成都的10%。

　　根据推盘计划，合景泰富原计划在上海陆续推出5大项目，分别是上海普陀真如的奢装精品公寓“天汇广场”项目、新江湾世界湾域豪宅“嘉誉湾”项目、嘉定新城小平层精装大宅“合景领峰”项目、酒店级B-LOFT社区“合景峰汇”项目，以及“合景叠翠峰”项目。

　　但是，到了2011年1月，嘉誉湾和合景领峰两个项目均未上市。瑞信于2011年6月20日公布的报告称，早已给予合景泰富看空的评级：“集团（合景泰富）原计预计在第二季开展首个上海项目的延期，令市场对于其业绩有恶化的担心，相信该项目启动是危险的。”

　　瑞信还将合景泰富的目标价由7.4元下调至5.4元，对公司评级，由“跑赢大市”降至“中性”。

　　2011年12月，瑞信继续维持了合景泰富“中性”评级，目标价由5.9港元降至3.2港元，仍较市价溢价一成。

　　时值宏观调控，对于项目过分集中于北京、上海、广州等一线城市、主推中高端住宅产品的合景泰富而言，受到的影响更加大。

　　其中，合景泰富于11月正式出售的广州天銮—地处珠江新城核心位置且享有一线江景的高端合作项目，尽管在首个开售的周末共推出150套单位，成交110套，均价达约5.3万元/平方米，但是与预期亦是有较大的落差。

　　根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示，截至2012年1月3日，广州天銮已出售165套，均价已降为5.13万元/平方米。按照已售面积41023平方米计算，销售收入为21.08亿元，若由三家合作开发商平摊，合景泰富的销售收入亦不过7.02亿元。

　　即便如此，合景泰富于北京、上海、广州等一线城市的开疆拓土行为却未停止过：2011年6月27日，合景泰富更是掷出7.1亿元夺得北京崇文门菜市场商业地块，楼面地价更是高达4.32万元/平方米，溢价率近140%，刷新了北京单价地王纪录。

　　值得注意的是，2010年同期出让的相邻地块，即崇文门东南的新景商务楼北侧遗留商业金融地块，楼面地价亦不过1.2万元/平方米。与之相比，北京崇文门菜市场商业地块的价格高出了3万元/平方米。