北京新楼盘议价空间大增 探底趋势显著

　　受库存压力、资金链紧张以及新增供应等多重因素影响，北京在售新盘价格开始出现明显回落，临近年底，回落趋势尤为显著，且议价空间逐渐增大。下半年以来新入市项目成交价与拟售价价差增大便是一个佐证。

　　低价跑量显成效

　　“价格是最后一个环节，如果您对我们项目确实感兴趣，我可以去给您申请更大的折扣”。最近一段时间以来，几乎每一个在售楼盘售楼处的销售人员都会如此热情回复前来询价的购房者。

　　“终于找到‘上帝’的感觉”，正在货比三家准备出手购房的王小姐近日欣喜地对本报记者表示，很多在售项目都有比较大的议价空间，会比公示出来的价格更低。“价格可以谈、可以申请优惠”几乎成了每个售楼员的口头禅，很多销售人员还会反问购房人的“心理价位”。种种迹象显示，楼市正在向买方市场转移，而那些愿意降价、低价出售的项目，也往往在短时间内就能取得更大的市场认可。

　　北京市住建委网站数据显示，11月新房共有25个项目入市，当月签约率不足5%，但其中价格在15000元/平方米以下的低价位项目签约率达到14.6%，为整体签约率的3倍，当月成交量349套，比10月新入市项目增加一倍还多。链家地产数据显示，11月以来低价项目成交量几乎占到新入市房源消化量的90%。

　　同时，北京中原市场研究部统计显示，9-11月，北京10个出现价格下调的典型项目总销售额为41.94亿元，而在之前的6-8月，这10个项目的销售额仅为25.26亿元。销售套数也从之前的1367套上涨到2558套，销售量上涨了87%。

　　下半年价差明显增大

　　价格的下降以及议价空间的逐渐增大，也可以通过拟售价与成交价的价差看出端倪。

　　据链家地产统计，从8月以来，北京新入市项目拟售均价与成交均价的差距较上半年明显增大，其中8月价差为9010元/平方米，价差率年内最高，9-11月的价差分别为7582元/平方米、4461元/平方米和8001元/平方米，也均高于上半年3215元/平方米的平均价差水平。

　　链家地产首席分析师张月认为，新房入市定价即拟售均价与成交均价的价差在较长时间段的变化，能够在一定程度上反映市场买卖双方在价格上博弈变化。一般来讲，拟售均价与实际成交均价的差距有3种情况：第一，高定价——高成交价；第二，高定价——低成交价；第三，低定价——低成交价。

　　这三种情况分别反映了不同的楼市特点：第一种情况一般属于楼市相对较热的时期，市场供需两旺，定价权掌握在开发商手中，使项目定价和成交价都相对较高，而价差率较低。今年上半年由于楼市尚处于调控初期的惯性增长阶段，项目签约率较高。

　　而第二和第三种情况属于冷市及楼市出现拐点的过渡和形成期，低成交下市场重心向买方转移，高定价下的“有价无市”必然促使开发商调低定价以产生足够的购买吸引力，同时，折扣力度加大。在这一时间段内，拟售均价和成交均价的差距会逐渐拉大，并随着项目本身推盘类型和市场主要购买类型的差异，差价率的波动性也会变强。从今年各月入市项目的价差情况看，8月以后入市项目表现得更为强烈，预计这种状况还将持续一段时间，直到楼市价格回落已趋于稳定并由此出现成交回暖，因此，价差率的缩小至少要到明年下半年以后。

　　房价下调将加速

　　在明年楼市调控难以放松的预期之下，房企加速资金回笼的意愿逐渐增强，“现金为王”越来越成为大部分房企共同采取的销售策略，更有意通过推出符合刚需购房特征的低价盘来实现有效的销售回款。

　　据北京中原地产统计，今年前11月，北京销售商品住宅面积为772.1万平方米，这一数值创造了最近十年来的最低成交纪录。与此同时，明年上半年北京潜在供应面积可能高达1200万平方米，届时将增加超过9万套住宅，库存也将上涨到15万套的历史最高位。

　　“虽然通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和议价空间都有所增加，但市场对价格下调的幅度期待值越来越高”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟预计，明显下调价格的在售楼盘数量将更加普遍，楼市将彻底入冬，在未来6-12个月内，房价还会有10%-20%的下调空间。